Квартплата без границ: что грозит нанимателям жилья в ближайшем будущем?

Снимают жилье не так уж мало людей. Это и выросшие дети, которые хотят жить отдельно от родителей, и жители, переехавшие работать в другой город, и супруги после развода, а также студенты, молодые пары, малоимущие, арендующие жилье у самоуправления в качестве социальной помощи, жильцы денационализированных домов… и другие люди, кто по разным причинам живет в съемных квартирах.

Среди нанимателей жилья не только люди, не имеющие достаточно средств для приобретения собственной квартиры или даже дома, но и те, кто не желает обременять себя недвижимой собственностью вообще или на данном этапе жизни. Ведь недвижимость – это не только радость обладания, но и расходы и ответственность.

На Западе арендаторов жилья вообще больше, чем владельцев, и дело это там очень отрегулировано – в пользу нанимателей. И у нас желающих снять жилье могло бы быть больше, если бы предложения владельцев недвижимости и их представителей стали более доступными по цене…

15 редакций закона за 30 лет

Отношения нанимателей и наймодателей регулируются Законом об аренде жилых помещений. Он был принят в 1993 году, на заре строящегося в Латвии капитализма, и впоследствии подвергался многочисленным изменениям.

О необходимости модернизации этого закона заговорили давно, лет 10 назад. Рынок жилья расширялся, но оставался кривобоким, недостаточно регулируемым. Никак не укладывалась в современные реалии ситуация с жильцами денационализированных домов. Ведь с 1991 года не решен вопрос, что делать с нанимателями, которые живут по советским бессрочным договорам и которым не дали возможности приватизировать жилье, как большинству жителей Латвии.

Новая редакция закона годами обсуждалась, правилась, дискутировалась, но не доходила до финальной точки. Вероятно, у законодателей существовали опасения, что несоблюдение оставшихся небольших прав жильцов денационализированных домов вызовет негативную реакцию в Евросоюзе. Ведь их интересы пока еще отстаивают правозащитники и общественные организации.

Но вот дискуссии завершились, новый вариант закона прошел в Сейме третье чтение, и дело теперь за подписью президента ЛР. Планируется, что закон вступит в силу с 1 мая, но в полной мере его положения заработают после принятия параллельных законодательных поправок…

Наем жилья существовал всегда. Тот, кто читает русскую классическую литературу, знает о доходных домах, в которых ютились «бедные люди» Федора Михайловича ДОСТОЕВСКОГО. У любителей путешествий все больше пользуется популярностью наем частных апартаментов вместо номера в отеле. Да что далеко ходить, все советские люди снимали жилье у государства (кроме небольшого сектора владельцев кооперативных квартир).

Закон есть закон?

Новый закон об аренде жилья редактировался для того, чтобы подтянуть его под нынешние реалии. В определенных кругах считалось, что нынешнее законодательство тормозит развитие сферы аренды, в том числе новых доходных домов. А после вступления в силу нового регулирования отрасли девелоперы и инвестиционные фонды будут ежегодно вкладывать до 100 млн. евро в обновление исторических зданий и строительство доходных домов.

По другим данным, наверху подсчитали, что объем инвестиций в строительство новых арендных домов может достигнуть 150 млн. евро в год, то есть более 750 млн. евро за пять лет. Вот такие воздушные замки на базе аренды…

Законодатели считают, что новая норма урегулирует баланс ответственности и прав между домовладельцами и нанимателями. Якобы арендодатели не защищены от… арендаторов, которые не платят за жилье и сопутствующие расходы. При этом все споры должны были решаться в судебном порядке, что является дорогостоящим и длительным процессом. Сейчас, как мы понимаем, для выселения суда не надо будет.

Арендодатель сможет расторгнуть договор об аренде жилья, если арендатор не платит, а сумма просроченных платежей превышает арендную плату за два месяца или более, если это указано в договоре.
Согласно новому закону, будет предоставлено право вносить договоры об аренде в Земельную книгу, что обеспечит подушку безопасности как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендатор получит уверенность, что договор сохранится и в случае смены владельца помещения, а арендодатель получит гарантию более быстрого разрешения споров, если арендатор нарушает условия договора. Но кто в теме, знает, что и при ныне действующем законе договоры можно было вносить в Земельную книгу…

Рынок есть рынок

Рынок найма жилья в Латвии сегодня достаточно разношерстное и слабо управляемое хозяйство. Об особенностях латвийского найма рассказал юрист Владимир ВАСИЛЬЕВ.

Чем отличается новый закон об аренде от ныне действующего, почему он был принят? И хотя юрист говорит, что не любит комментировать законы, которые еще не имеют юридической силы, для читателей  он сделал исключение. Тем более что формально закон готов, разве что президент его не подпишет и отправит на доработку. Но такое бывает крайне редко. Тем более, как мы видим, президент Эгилс ЛЕВИТС и глава правительства Кришьянис КАРИНЬШ уверенно действуют в тандеме.

— Это третий закон об аренде, принятый во время независимости. Предыдущий, от 1993 года, действует по настоящее время. И это хороший, крепкий закон, который поддерживает нанимателей, а вот права или, лучше сказать, аппетиты наймодателей ограничены, — говорит юрист. – А вот уже при первом ознакомлении с новым законом у меня, как у юриста, упал глаз на три позиции, которые следует принять во внимание нанимателям…

ПЕРВОЕ. Полностью убрано понятие бессрочного договора. Тогда как в законе от 1993 года такое понятие присутствовало. Это давало гарантии защищенности жителям, живущим по советским бессрочным договорам в домах, которые были денационализированы после 1991 года. Людей нельзя было выставить на улицу без весомых на то причин.

Закон сдерживал произвол домовладельцев и ретивых управляющих, норовящих поднять цены на жилье до 2, а то и 5 и даже 10 евро за квадратный метр и выставить жильцов на улицу. Еще есть дома, где жильцы до сих пор платят за аренду не более 1 евро за квадратный метр (в свое время был установлен потолок аренды в хозяйских домах — 0,72 лата).

Жильцы хозяйских домов – как бельмо на глазу у государства. Наверное, они виноваты, что не смогли в одночасье купить себе квартиры и оставить свое жилье невесть откуда взявшимся новым (старым) хозяевам домов. А ведь купить квартиру и даже снять не каждому по карману, если смотреть на цены на недвижимость и условия ипотеки. Кому–то удалось встать на очередь на социальное жилье и получить квартиру от самоуправления. Но это годы, годы и годы ожидания…

Дожить до 2036–го

Законодатели, упразднив понятие бессрочного договора, компенсировали это хирургическое вмешательство в законодательство двумя пунктами, смягчающими приговор.

Действующие бессрочные договоры не будет прерываться, а будут продолжать действовать до 31 декабря 2036 года. Так сказать, подарочек под елочку–2037. Очевидно, в расчете, что к тому времени все старушки, стоящие поперек горла домовладельцам, найдут себе более спокойное место – на одном из кладбищ…

Также в закон введена новая глава об обязанности государства софинансировать жильцам денационализированных домов компенсацию за освобождение жилой площади, снимаемой у домовладельца.

Но это не новость. В свое время жильцы денационализированных домов могли рассчитывать на компенсацию за добровольное освобождение хозяйской жилплощади для приобретения или аренды другого жилья. Она состояла из двух частей: фиксированной суммы за каждую жилплощадь и определенной суммы на каждого прописанного и указанного в договоре о найме члена семьи.

В департаменте жилья и среды Рижской думы даже есть отдельный регистр в очереди для желающих получить подъемные. Половину суммы обеспечивала Рижская дума, половину – государство в лице Министерства экономики.

Люди вносили первый взнос за ипотеку, благоустраивали дачные домики под постоянное жилье или уезжали из Риги, покупая недорогое жилье в провинции. Все не под хозяйской пятой…

Размер пособия в 2008 году составлял 10 000 латов на семью и по 3 000 латов на каждого члена семьи. Как минимум жильцы денационализированных домов могли рассчитывать на сумму 13 000 латов (18 500 евро) на одинокого человека и, например, 22 000 латов (31 500 евро) на семью из четырех человек. Можно было купить недорогую квартиру в собственность.

Однако этот гуманный порядок действовал только в период с 2006 по 2009 год. Хотя Рижская дума ежегодно вносила в бюджет необходимую сумму и обращалась в Министерство экономики с предложением предоставить софинансирование, ходатайства оставались без ответа, а люди, соответственно, — без компенсации.

Можно предположить, что здесь сыграли негативную роль партийные разногласия. Это как раз был период, когда в столичной мэрии большинство кресел занимали депутаты «Согласия», а Минэкономики управляют представители крайне противоположных партий. Вот и возможная причина отсутствия софинансирования.
Теперь в Риге у власти «нужная» партия — и сразу нашлись деньги на подъемные.

Новый закон предоставит жильцам денационализированных домов с бессрочным советским договором альтернативу: или живешь на прежних условиях, но до 31 декабря 2036 года, или получаешь компенсацию (если доходы на члена семьи не превышают установленные государством и самоуправлением критерии) и съезжаешь. И даты какие–то зловещие – 36–й, 37–й, прям как черные годы в истории СССР. Но у нас же другая страна, демократическая…

Семью на улицу?

ВТОРОЙ очень важный момент, на который обращает внимание юрист:

— Это статья закона о переходе договора от квартиросъемщика к члену семьи. Предположим, квартиросъемщик, на которого был составлен договор найма, скончался. В законе от 1993 года записано, что в таких случаях наймодатель обязан перезаключить договор с членом семьи умершего на тех же условиях. В новой редакции этот тезис звучит так: все члены семьи умершего, задекларированные на этой жилплощади, имеют право просить заключить с ними договор найма. А вот определение «на тех же условиях» исчезло из закона. Практически это означает, что если умер отец или супруг, то детей и жену или мужа могут выставить на улицу…

Правда, закон разрешает членам семьи «просить заключить с ними договор найма». Но в законе не сказано, что наймодатель ОБЯЗАН удовлетворить их просьбу. То есть можно просить — и можно отказать. Такой вот обтекаемый закон.

Эта статья вызывает тревогу особенно у жильцов денационализированных домов и нанимателей муниципального жилья, где в квартирах проживают семьями. Некоторую уверенность придает наличие в Гражданском законе статьи о праве каждого латвийца на жилье. Но… Практика показывает, что закон можно изменить, внести новую редакцию — в соответствии с настоящим моментом. Тем более что Гражданский закон — это общая норма, а новый закон — специальная, которая преобладает над общей, уточняет юрист.

Если овёс на базаре подорожает…

ТРЕТЬЕ, на что обращает внимание юрист Владимир Васильев. Пока еще действующий Закон об аренде жилых помещений содержал статью, в которой четко прописывалось, сколько наниматель должен платить за квартиру, либо сумма устанавливалась путем соглашения сторон. (Помните бессмертную сентенцию Кисы Воробьянинова «Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон»?).

— По закону наймодатель должен экономически обосновать размер платы, то есть дать технико–экономическое обоснование назначенной суммы, — уточняет юрист. – И в эту сумму запрещено включать мероприятия, направленные на улучшение технического и визуального состояния дома. Как то: покрытие крыши золотой черепицей, установка мраморных колонн (чего только ни придумают домовладельцы и ретивые управляющие, чтобы повысить квартплату)…

Но почему нельзя, ведь дом хозяйский, а хозяин — барин? Юрист поясняет:

— Да потому, что эти работы направлены на улучшение дома, то есть частной собственности владельца, но не касаются жильца. Золотая и даже просто железная крыша — это улучшение своего имущества, и это не касается нанимателя. В квартплату входит, например, оплата работы дворника, уборщика общих помещений, видеонаблюдение, лифт и так далее…

Это была хорошо наработанная, юридически обоснованная практика, считает Владимир Васильев:

— Тогда как новый закон разрешает изменять размер квартплаты на основании инфляции или, например, в связи с другими расходами, связанными с содержанием дома. Вот тут уж хозяин дома сможет и вымостить двор брусчаткой, и кованую ограду поставить за счет жильцов…

Как говорится, овес на базаре подорожает, а с ним и квартплата.

Тревожные перспективы

Рынок арендного жилья в Латвии — это:

* квартиры, которые сдают внаем частные владельцы;

* построенные и реновированные многоквартирные частные дома;

* дома и квартиры, построенные самоуправлением и предоставляемые в аренду малоимущим жителям в качестве социальной помощи;

* денационализированные дома, в которых живут жильцы по советским договорам о найме.

Как изменится ситуация для разных категорий жильцов после вступления в силу нового закона? Юрист Владимир Васильев отмечает, что положение тех, кто живет в денационализированных домах, до 2037 года существенно не изменится, хотя их и лишили бессрочных договоров. Ну, кроме повышения квартплаты.

— Да и жильцы муниципальных домов могут быть поставлены перед фактом увеличения платы за жилье. Договор о найме заключается на 2 года. Не можешь платить – освобождай квартиру или проси социальную помощь на оплату жилья и коммунальных услуг. Разве что местные самоуправления будут регулировать этот процесс…

В лучшем положении, по мнению юриста, окажутся те, кто снимает квартиру у частного лица. Здесь вопрос решается просто: подняли квартплату – найду жилье дешевле, благо на рынке много предложений. В таком случае квартировладелец еще подумает, повышать плату или притормозить.

Что дает новая редакция, насколько необходим был новый закон?

— Не вижу особого смысла в новой редакции закона. Почти 80–90 процентов денационализированных домов (в основном в центре Риги) стоят пустые, разве что на первых этажах магазины или конторы. Прежних жильцов выселили или выжили, а новые не становятся в очередь: квартплата уж больно высока.

Если и раньше не смогли привлечь жильцов, когда квартплата ограничивалась законом, то теперь люди сто раз подумают, прежде чем снимать жилье на таких жестких условиях. Не понимаю домовладельцев. Налог на недвижимость надо платить? Надо. Поддерживать дом в более или менее сносном техническом состоянии надо? Надо. А где взять деньги?

Возможно, домовладельцы вдохновятся тем, что им разрешат поднимать цены на жилье. Но наниматели будут снимать жилье очень осторожно: за спиной–то нет защиты в лице закона.

— В новом законе просматривается сильное лоббирование интересов домовладельцев. Ну, получили они квартплату без границ, а что дальше? Где жильцы? – рассуждает юрист. — Еще более сильные потрясения предстоят, когда наконец будет принят закон о повышении кадастровой стоимости и, соответственно, произойдут изменения в размере налога на недвижимость…

справка

Вместо слова «наем» часто употребляется слово «аренда». В теории это синонимы – ведь и в том, и в другом случае предмет берется во временное пользование за плату, в данном случае — жилплощадь. А на практике отличие аренды от найма есть.

Так, в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юридическое лицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физическое лицо. Для договора аренды допустимо бессрочное заключение договора, то есть срок не оговаривается, в договоре о найме присутствует графа о сроке найма…

цифры и факты

С 1992 по 2002 год в Латвии в процессе реституции было возвращено 78 тысяч квартир, или 8% жилого фонда страны. В этих квартирах проживало 220 тысяч человек, что составляет 10% жителей Латвии.
Число домовладельцев, восстановивших собственность, составило всего 14 151 человек…

Оксана ПЕТРЕНКО