Из огня да в полымя? Государство предлагает откупиться от «земельных баронов»

Избавиться от нее можно, только выкупив свою идеальную часть, причем по кадастровой стоимости. А здесь уже речь идет о тысячах евро.

Затронет около 200 тысяч латвийцев

Сейм Латвии в окончательном чтении принял закон «О принудительном прекращении разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах». Соответствующий пресс–релиз опубликован на интернет–странице латвийского парламента. Тем самым народные избранники попытались ликвидировать юридический казус 90–х годов прошлого века.

В те времена люди стали в массовом порядке приватизировать свои квартиры. Ведь для многих это была основная возможность использовать свои приватизационные сертификаты. Параллельно шел и процесс денационализации земли. В результате многие микрорайоны послевоенной постройки оказались на частной земле. Тогда–то и появились понятия «разделенная собственность» и «принудительная аренда». Первоначально новые землевладельцы не слишком жаловали новообретенное имущество. Ведь в довесок они получали дом, который им принадлежит, вместе с жильцами. Поэтому они начали перепродавать свою собственность.

Если сравнивать с нынешними ценами на недвижимость, то запрашиваемые суммы были просто смехотворными. Делалось это также и для того, чтобы легализовать сомнительные права новоиспеченных хозяев. По закону право первой руки получали собственники квартир. Но тогда, на рубеже веков, получить некий существующий только на бумаге клочок земли, который даже и пощупать нельзя и исчислялся в неведомых идеальных долях, заплатив при этом реальные деньги, для многих было сродни формой мошенничества.

Многие и отказывались. Этим воспользовались предприимчивые коммерсанты — отдельные частные лица и три фирмы (АS Pilsētas zemes dienests, АS Reversed и AS Zemes Ipašnieku Gilde), которые скупили у исторических наследников сотни тысяч квадратных метров в Риге и других городах Латвии.

А потом возникло такое понятие, как «принудительная аренда», когда можно без всяких вложений, усилий и коммерческих рисков аккуратно, каждый месяц получать стабильный доход. И потолок был установлен в размере 6% от кадастровой стоимости, которая стала безудержно расти. Даже со сбором арендной платы у землевладельцев не было никаких хлопот: у них заключены договоры с домоуправлениями, и те включают арендную земельную плату в квартирные счета. А с неплательщиков долги всегда можно взыскать через суд.

По данным Государственной земельной службы, в стране имеется 3 677 жилых домов, расположенных на частных земельных участках. В этих домах — 110 970 квартир, владельцы которых вынуждены вносить плату за аренду чужой земли под их домами. Правда, Нормундс Шлитке, который руководит фирмой Pilsētas zemes dienests, обращался с предложением к арендаторам, чтобы те выкупили свои идеальные доли, но по кадастровой стоимости. И теперь это утверждено законом.
Как принять решение о выкупе

В 90–х годах землевладельцы находили возможность переговорить с каждым квартировладельцем, предлагая купить долю. Сейчас же выкуп будет производиться только целыми домами. Согласно новому закону, решение о начале использования права отчуждения собственности (а также о выдаче доверенности лицу, который будет заниматься этим процессом) считается принятым, если его поддержали владельцы более половины всех квартир жилого дома. После этого нужно заключить договор с присяжным судебным исполнителем. Покрывать издержки на ведение дела и на вознаграждение судебному исполнителю квартировладельцы не будут: это планируется делать из госбюджета в установленном Кабинетом министров порядке.

Затем следует обратиться в самоуправление, на территории которого располагается выкупаемый объект, чтобы там определили границы земельного участка, функционально необходимые дому. Ведь сейчас многие квартировладельцы платят арендную плату за лишнюю землю. Землемеры, нанятые самоуправлением, перемеряют надел. После этого нужно дождаться решения думы края или города. Соответствующее решение самоуправления должно быть зарегистрировано в информационной системе Государственного кадастра недвижимости. Цену продажи земли предстоит назначить Государственной земельной службе, исходя из текущей кадастровой стоимости.

Платить придётся много

Нормундс Шлитке несколько лет назад предупреждал, что лучше одноразовый шок, чем шок без конца. Узнать кадастровую стоимость конкретного земельного участка можно на интернет–странице Государственной земельной службы www.kadastrs.lv. И она для владений, расположенных в Риге, весьма внушительная, исчисляемая сотнями тысяч евро. Так, для одного из домов на улице Весетас она установлена в 676 354 евро. Можно произвести нехитрый арифметический подсчет, разделив эту сумму на число квартир в доме. Итак, 676 354 делим на 92. Получаем 7 350,59 евро. Далеко не всякий квартировладелец потянет эту сумму.

В Сейме серьезные дебаты вызвал вопрос о том, насколько справедливо требовать с владельцев квартир, не по своей вине оказавшихся в данной ситуации, такую плату за выкуп. Между тем представители оппозиции указали на то, что за законодательную ошибку, которая привела к многолетней проблеме принудительной аренды, следовало бы платить самому государству. Однако поправка — снизить стоимость выкупа земли хотя бы до 0,5% от кадастровой стоимости — поддержку большинства Сейма не получила.

Закон предусматривает, что государство все же поможет собственникам квартир выкупить землю. Однако виды государственной поддержки, размер и порядок ее предоставления еще только предстоит установить Кабинету министров в своих правилах. Но уже известно: в случае, если под выкуп земли придется брать кредит, не будет выдвигаться требование заложить квартиру. Сам процесс выкупа предполагается начать с 2023 года.

Единая запись в Земельной книге будет произведена после внесения платы за землю, которая должна будет перечисляться на депозитный счет судебного исполнителя. После кадастрового замера земли и закрепления имущественных прав судебный исполнитель перечислит деньги бывшему землевладельцу.

Что получает плательщик

После регистрации новый лендлорд получит выписку из Земельной книги о том, что ему принадлежит какая–то часть от общего земельного участка. Но даже потрогать свою новую собственность он не сможет, не говоря уже о том, чтобы гараж на ней построить или картошку посадить. Зато появляется обязанность ежегодно платить земельный налог самоуправлению по ставке 1,5% от кадастровой стоимости. И ежегодные платежи составят несколько сотен евро.

Поневоле задумаешься: уж лучше платить «земельному барону» ежемесячный оброк, чем выплатить «отходную» в размере стоимости автомобиля, а затем исправно пополнять налоговую составляющую самоуправления.

Правда, появляется возможность подороже продать свою недвижимость, присовокупив к ней идеальную долю земельного участка. Ведь подобные объекты будут особенно расти в цене.

Александр ФЕДОТОВ.