Хозяин квартиры и жилец: как оформить идеальные отношения

Сегодня никого не удивляет, если сосед сдает квартиру, а на рекламных сайтах можно найти массу предложений сдачи квартир в аренду. Можно сказать, что в стране (во всяком случае, в столице) сложился достаточно основательный рынок найма жилья. А если это рынок, то на нем должны действовать определенные правила. Они есть, но скорее — стихийные… О том, что планируют изменить законодатели и чего хотят участники рынка.

Истории о съеме квартиры ужасают и завораживают. Помните, как страшилки в пионерском лагере, которые дети рассказывали в темноте после отбоя: «Однажды темной–темной ночью мальчик вошел в комнату, а там стоит черный–черный… гроб!»? Вот и наши рассказы ничуть не лучше.

V Однажды молодая пара по объявлению нашла съемную квартиру, договорилась о цене и переехала. А на следующий день заявился черный–черный человек, который сообщил, что это он владелец квартиры, а того, кто ее сдал, он и знать не знает. Квартиросъемщики возмутились, закричали, что отдали деньги за два месяца вперед. Тут черный человек достал паспорт и документы, подтверждающие, что квартира — его собственность.

Молодые люди не растерялись и позвонили в полицию. Черный человек не возражал. Приехала полиция, посмотрела документы и предложила молодым людям покинуть пределы чужой собственности. Да, они могут прийти в полицию и написать заявление, сообщить координаты другого человека, сдавшего им жилье. А его телефон уже был отключен…

V Другая история. Женщина сдала двухкомнатную квартиру. Через какое–то время она пришла проверить счетчики и новых жильцов. Ключ от своей квартиры хозяйка, понятное дело, сохранила. Открыв дверь, она увидела на кухне черных–черных людей. Это оказались студенты из Африки, как они представились, числом 6 человек. А сдавала она квартиру двум белым–белым симпатичным юношам, рассказавшим, что они студенты из Лиепаи…

V Три года без воды и отопления. Воды вообще никакой — ни в кране, ни в смывном бачке в туалете. На лестнице спят наркоманы и бомжи, периодически возникают пожары в пустующих квартирах… Это не декорации для фильма ужасов, а вполне реальная картина в брошенных домовладельцами домах.

Денационализировали дом, на пике цен на недвижимость заложили имущество в банке — и растворились на просторах планеты. А жильцы–наниматели остались заложниками: вроде и есть жилье, да дом бесхозный…
И таких историй — тьма–тьмущая, а объединяет их то, что речь идет о нанимателях жилья.

Квартира по найму

В этом году начал действовать закон «О квартирной собственности» в обновленной редакции. Он внес определенные корректировки в устоявшийся порядок пользования собственными квартирами, напомнив старожилам былые времена прописки и справки 22 Dz, которую выдавали желающим произвести обмен жилплощади. Напомним коротко о том, что надо знать:

* купив квартиру, сообщить об этом управляющему;

* желая купить квартиру, вы имеете право поинтересоваться у управляющего, нет ли долгов у продавца квартиры, и выяснить прочие «скользкие» моменты…

Теперь настала очередь сферы найма жилья. В Министерстве экономики подготовили серьезные изменения в законе «О найме жилых помещений». Что предлагают авторы проекта?

По информации Министерства экономики, новый закон призван наладить процессы, проходящие на рынке найма жилья, сделать его более доступным для нанимателей и более благоприятным для инвесторов…
Самое время определиться: что это — жилье под найм? Ведь в этом секторе в Латвии действуют различные «силы».

V Найм у владельца квартиры (жителя или фирмы). Это полустихийный рынок сдачи жилья в найм владельцами квартир, традиционный в нашем понимании. Здесь правила диктуют собственники и интересы нанимателя, и процесс проходит по обоюдному согласию сторон.

V Найм жилья у самоуправления. За последние 15 лет на рынке жилья появился серьезный сегмент — арендное жилье самоуправления, в частности Рижского. Это уже не только старый жилой фонд — не приватизированные жителями квартиры в домах прежней постройки, но и новые дома, целые кварталы, построенные специально для аренды жилья.

Квартиры в них предназначены для малоимущих, сдаются в порядке очереди, которая формируется в квартирном управлении Рижской думы (и других самоуправлений), порядок проживания в этом сегменте регулируется законодательством и правилами Рижской думы или соответствующего самоуправления. Цель — обеспечить удобным жильем людей с малыми доходами.

V Найм у домовладельца. Не надо сбрасывать со счетов так называемые хозяйские дома. Наша история и наш позор… Это денационализированные дома, в которых часть жильцов осталась «доживать свой век», не имея средств на приобретение другого жилья или не желая покидать насиженное место. Здесь отношения регулируются законом «О найме жилых помещений», но на деле условия диктует домовладелец. Сколько трагических, без преувеличения, историй связано с беззаконием домовладельцев!

Государство делает вид, что этого вопроса больше нет, и фактически устранилось от вмешательства во «внутренние дела» домовладельцев. В Риге проблемы расселения денационализированных домов взяла на себя Рижская дума, предлагая наименее социально защищенным жителям арендное жилье самоуправления…

Говоря о законе, следует уточнить, какие из вышеупомянутых категорий жилья подпадают под юрисдикцию новых нормативов. Согласно определению Минэкономики, предметом выработанного законопроекта о найме жилых помещений является группа помещений, которой в порядке, установленном строительными нормативными актами, определена функция (вид использования) — жилое помещение. То есть все те помещения, о которых мы говорим.

Закон на страже

— Подписанный меморандум о развитии рынка недвижимости предусматривает как конкретные задания для правительства, так и конкретные действия предпринимателей отрасли, — говорит заместитель государственного секретаря Министерства экономики Эдмунд Валантис. —

После многих лет дискуссий нам удалось поднять животрепещущие вопросы в области регулирования рынка найма. Переданный на обсуждение общественности законопроект — это первый шаг в упорядочении предпринимательства в этой сфере, дальнейшего вложения инвестиций и снижении уровня теневой экономики.

Новый закон регламентирует правила найма жилых помещений, срок действия договора о найме и процедуру его прекращения независимо от того, в чьей собственности находится жилое помещение. Договор о найме как нежилых помещений в жилом доме, так и помещений общего пользования надо будет заключать в порядке, оговоренном Гражданским законом.

V Большое внимание в проекте закона уделено легализации договоров о найме. Так, законодатели предлагают, в отличие от действующего порядка, обязательную регистрацию всех договоров найма в Земельной книге, обеспечив тем самым публичную доступность и полноценную информацию обо всех заключенных сделках. Таким образом, новый владелец квартиры будет обязан исполнять условия договора найма лишь в том случае, если договор занесен в Земельную книгу.

При этом предлагается освободить просителей от канцелярской пошлины при занесении договора найма в Земельную книгу.

ВАЖНО! Законодатели предлагают: уже за месяц до вступления в силу предложенного закона все ранее заключенные договоры должны быть занесены в Земельную книгу. В случае, если квартира уже используется, стороны будут обязаны заключить новый договор. Если же не удастся найти компромисс, можно обратиться в суд, который установит срок договора, но не более чем на 10 лет, а также определит размер квартплаты…

V Договор найма может быть только срочным — заключаться на определенный срок, а не как было со старыми договорами, многие из которых носят статус «бессрочный». Если новый договор между сторонами не заключается, наниматель обязан освободить квартиру.

Вместе с тем законопроект даст больше прав нанимателю: до окончания срока, указанного в договоре, у жильца будет право расторгнуть договор, предупредив хозяина за месяц, а вот наймодатель может это сделать только в случаях, оговоренных в законе.

V Предусмотрены и изменения в отношении членов семьи нанимателя. Так, члены семьи квартиросъемщика более не получат постоянного права использовать помещения, а также не будут нести солидарную ответственность за исполнение условий договора. Вместе с тем в случае смерти нанимателя члены его семьи смогут просить заключить новый договор без изменения условий.

V Важный пункт о квартплате. Владелец недвижимости сможет поднять квартплату только в случае, если в договоре оговорен такой порядок. Например, повышение связано с показателем инфляции или ростом затрат.

V Проект также предусматривает более оперативное и упрощенное решение вопросов, связанных с расторжением договора и освобождением площадей от нанимателя: в случае истечения срока найма, долгов по квартплате, отчуждения недвижимости, если договор не занесен в Земельную книгу.

В отличие от действующего закона, когда эти вопросы наймодатель решает в порядке судебного ходатайства, проект предлагает придать таким ситуациям статус безусловного исполнения, что избавит наймодателя от лишних расходов, снизит риск потенциальных инвесторов и ускорит строительство новых арендных домов….

…Чего хотят наймодатели — это не то, чего хотят наниматели, и не то, что задумали законодатели? Но всем не угодишь. Наверное, поэтому законопроект вызвал разную реакцию у представителей разных групп участников процесса. Одни считают, что это упорядочит права домовладельцев, другие — что сделает еще более беззащитными квартирантов, третьи считают положительным моментом уже то, что правительство вообще обратило внимание на эту проблему.

Тем не менее хорошо это или плохо, но законопроект еще находится в стадии обсуждения и пока в Сейм не передан. Как водится, для придания проекту законодательной силы он должен пройти три чтения в Сейме…

Удар по слабым?

Как скажется новый закон на ситуации на рынке найма жилья и его участниках, особенно тех, кто не защищен дорогими адвокатами и большими счетами в банках? В частности, будут ли решены наболевшие вопросы, поможет ли закон снизить риски для нанимателей жилья и собственников квартир, сдающих жилье? Не нарушит ли закон шаткое равновесие, достигнутое за 20 лет между домовладельцами и жильцами в хозяйских домах?

Помочь разобраться в этих вопросах мы пригласили юриста Владимира Васильева, директора юрбюро «Гелиос»:

— Всегда говорю, что я не обсуждаю законы, которые еще не приняты. Но этот законопроект не так уж и нов: он готовится, насколько я помню, еще с 2015 года и пока не утвержден. Сразу скажу относительно пункта о регистрации договора о найме в Земельной книге, который, как видно, является основным среди поправок к ныне действующему закону.

Несмотря на все положительные стороны этой нормы, он прямой наводкой бьет по тем жильцам хозяйских домов, которые еще живут по старым советским бессрочным договорам, оберегающим их от выселения и непомерной квартплаты.

Их уже не так много, но они есть. Эти люди будут вынуждены заключать новые договоры, по новым расценкам, выполнение которых они не смогут обеспечить. До сего времени этот законопроект не получал дальнейшего развития, возможно, из гуманных соображений — пока старые жильцы живы и пока их самоуправление не расселит…

Владимир Васильев рассказал, что к нему обращается немало клиентов, которые неудачно сняли квартиру или, наоборот, сдали не тем людям, а также жильцы денационализированных домов. Поэтому он, так сказать, находится в теме. На что юрист обратил бы внимание при составлении подобного закона?

— Проект закона как будто говорит многим людям: вы живете незаконно — и заключайте новые договоры! Я бы смягчил формулировки и предложил в проекте установить порядок оплаты жилья по найму и рамки тарифов в этой сфере в зависимости от категории жилья: в денационализированном доме, съемной частной квартире, самоуправлении и так далее.

А то, вижу, в предвкушении закона некоторые домовладельцы уже пускают слюнки, представляя, как они будут обирать старых жильцов и потом выкидывать за неуплату. На мой взгляд, в таком виде предложения поправок неприемлемы…

Интересно, на какой сектор рынка найма жилья рассчитан этот закон? Где надо приложить больше усилий: в частном секторе, самоуправления или в хозяйских домах?

— Давайте посмотрим. На сектор арендных домов самоуправления новый закон никак не повлияет: там квартиры сдают согласно правилам самоуправления и договорам с нанимателями, которые имеют конкретные условия, и закон вряд ли что–то может изменить в данном направлении, да и не нужно.

Это простые и ясные отношения: получил статус малоимущего, зарегистрировался как нуждающийся в жилье, получил квартиру, заключил договор — и живи, плати вовремя, не порти имущество самоуправления. А вот старым жильцам денационализированных домов, как мы говорили выше, будущий закон может принести осложнения, и в этой части его следует смягчить.

В большой степени закон рассчитан на сектор сдачи внаем частного жилья. Это и попытка вывести черный рынок в светлую зону и дополнительно собрать налоги с владельцев квартир, промышляющих наймом, — рассуждает собеседник. — Но я вижу в новой редакции столько дырок, через которые те, для кого он написан, легко могут пролезть. В данном виде это не нормативный акт, а попытка ввести дополнительные поборы с населения…

В этой области пока относительный порядок, хотя некоторые положения не мешало бы прописать точнее. Владимир Васильев продолжает:

— Сейчас картина такова, что те, кто при сдаче жилья заключает договор, имеют рычаги воздействия на тех, кто у них снимает жилье. Налоги кто–то кто платит, а кто–то нет. В любом случае владелец квартиры, если жилец ему задолжал, может взять договор и обратиться в суд, который однозначно примет решение взыскать долг. А что на это скажет новый закон? Там непонятно: если владелец квартиры не зарегистрировал договор в Земельной книге, есть ли у него право обратиться в суд?

Второе. Если владелец квартиры сдает жилье редко или на короткое время, зачем ему каждый раз ходить регистрировать договор в Земельной книге? И при нынешнем законе, если договор составлен грамотно, обе стороны защищены законом…

Тут возникает вопрос: как правильно заключить договор о найме? Это пригодится и тем, кто сдает жилье, и тем, кто его снимает. Достаточно ли сесть обеим сторонам за стол и подписать пакт о взаимном согласии?

— Да, можно и за столом подписать. Такой договор — это фактически две строчки: такой–то сдает такую–то жилплощадь, такой–то ее снимает, оплата такова и срок оплаты такой–то. Написали от руки или распечатали на компьютере. Если есть подписи и персональный код, этого достаточно. Но…

Юрист рассказал о подводных камнях подобного делового творчества:

— Впоследствии может возникнуть много вопросов. В частности, возникают споры между жильцом и владельцем квартиры: можно ли нанимателю задекларироваться в квартире (что очень актуально) или завести кошку или собаку? Также приходят люди с жалобой, что владелец квартиры не разрешает жить девушке парня, снимающего жилье, или владелец против того, чтобы жилец переставил мебель, и так далее.

Поэтому в случае споров составленный «за столом» договор не выдерживает натиска сторон. Дающий гарантии договор о найме — это три страницы мелким шрифтом, в которых учитывается хотя бы 90% возможных разногласий между сдающим жилье и нанимателем…

(!) С проектом закона «О найме жилых помещений» можно ознакомиться на домашней страничке Министерства экономики по ссылке:

https://em.gov.lv/lv/par_ministriju/sabiedribas_lidzdaliba/diskusiju_dokumenti/majoklu_politika/

Татьяна АНДРИАНОВА