Квартиру, которую я снимал, продали. Новый хозяин выставляет меня на улицу. Имеет право?

Почти пять лет снимаю квартиру у одного хозяина. Есть договор. Недавно узнал, что хозяин продает квартиру, а новый хозяин хочет выселить меня из квартиры. А если я откажусь, то он повысит цену так, что я буду вынужден съехать. Имеет ли он право это сделать?

Правовые отношения наймодателя и нанимателя, их права и обязанности, а также порядок заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения регулирует закон «О найме жилых помещений» (далее в тексте — закон). К вопросам, не отрегулированным в законе, применяются нормы Гражданского права и другие нормативные акты.

Закон устанавливает, что единственным основанием для нанимателя пользоваться жилыми помещениями является договор о найме или поднайме жилых помещений. Согласно статье 8 закона, если жилой дом или квартира переходит в собственность другого физического или юридического лица, то для нового собственника обязательны к исполнению договора найма жилых помещений, заключенные предыдущим собственником. Какие–либо изменения в условиях договора о найме жилых помещений (далее в тексте — договор) могут быть сделаны только на основании письменного соглашения между нанимателем и наймодателем.

Если в договоре предусмотрена возможность повышения платы за наем во время действия договора, то, согласно статье 13 закона, наймодатель обязан письменно предупредить об этом нанимателя по меньшей мере за шесть месяцев, если в договоре не сказано иначе. В предупреждении должны быть указаны причина повышения и финансовое обоснование. Любые споры, возникшие в связи с изменениями условий договора, рассматриваются в судебном порядке.

Закон также устанавливает, что договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока (бессрочный договор). Согласно положениям статьи 6 закона, если договор заключен на определенный срок, то по окончании срока его действия наниматель обязан покинуть квартиру, за исключением случая, когда в договор включено положение, которое предоставляет нанимателю право требовать продления срока действия договора. В этом случае наймодатель имеет право отказать в продлении договора, только если:

1) наниматель не выполняет обязанности, указанные в договоре;

2) жилое помещение необходимо собственнику или членам его семьи для собственного пользования;

3) жилой дом подлежит сносу или в жилом доме (в жилом помещении) необходимо провести капитальный ремонт.

Наймодатель имеет право расторгнуть договор или отказаться продлить срок его действия в случае, если собственник дома принял решение о сносе дома или провести капитальный ремонт дома либо, например, квартиры и его проведение невозможно при условии проживания нанимателя. В обоих случаях наймодатель обязан отвести нанимателю и членам его семьи другое схожее жилое помещение и письменно по меньшей мере за три месяца предупредить нанимателя о расторжении договора.

В понимании закона схожим жилым помещением является такое помещение, которое обустроено не хуже занимаемого нанимателем помещения, имеет схожую площадь и другие схожие существенные характеристики и которое находится в пределах того же города или области, а если у области есть территориальные единицы — то в соответствующем городе области или волости.

Согласно статьям 28–286 закона, договор может быть расторгнуть по инициативе наймодателя только в указанных в законе случаях, к которым относятся упомянутые выше варианты: снос жилого дома и проведение капитального ремонта. Кроме того, наймодатель может расторгнуть договор и выселить нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения, если наниматель, члены его семьи или другие, проживающие с ним лица:

1) повредили или разрушили жилое помещение (или его оборудование) или помещения общего пользования, находящиеся в жилом доме, его коммуникации или оборудование;

2) используют жилое помещение для целей, не предусмотренных в договоре;

3) каким–либо другим образом нарушают правила пользования жилым помещением, чем делают невозможным проживание других людей в этом помещении или доме.

В первом и третьем случаях договор расторгается без предупреждения. Во втором случае наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя за один месяц до расторжения.

Статьи 28–286 закона также устанавливают, что наймодатель может расторгнуть договор по своей инициативе, если наниматель без разрешения сдал снимаемое помещение в поднаем либо более трех месяцев не платит плату за наем или основные услуги, к которым относятся отопление, холодная вода, канализация и вывоз бытовых отходов.

Если наниматель без разрешения наймодателя поселил в снимаемом помещении лицо, которое не является супругом, родителем или несовершеннолетним ребенком нанимателя или также не является его совершеннолетним ребенком, не имеющим своей семьи, нетрудоспособным братом или сестрой, то наймодатель также имеет право расторгнуть договор. В этих случаях наймодатель также не обязан отводить нанимателю и членам его семьи другое помещение, но обязан предупредить нанимателя о расторжении договора по меньшей мере за месяц.

Таким образом, если договор был заключен на определенный срок, то по окончании срока его действия наниматель обязан покинуть квартиру. Если же в договоре указано, что наниматель имеет право требовать продления срока действия договора, то собственник может отказать в продлении, только если наниматель нарушает условия договора, или квартира необходима для личного пользования самому собственнику либо членам его семьи, или в квартире необходимо провести капитальный ремонт.

Собственник квартиры может расторгнуть договор, если вступили в силу положения указанных выше статей 6, 28–286 закона. Отказ наймодателя продлить срок действия договора наниматель может обжаловать в суде. Если же наниматель отказывается освободить жилое помещение на основании законного требования наймодателя, то выселить его (и членов его семьи) можно в судебным порядке. Смена собственника квартиры не является основанием для расторжения договора.