Видео
В мире
То и дело в редакцию обращаются жильцы домов, стоящих на частной земле. Ни за что ни про что, просто буквой закона жильцы превратились в крепостных, которые регулярно платят оброк землевладельцам, те же бесстыдно используют свои преимущества. Более того, земельная рента стала прибыльным и дешевым бизнесом. Однако стулья под "земельными баронами" начали раскачиваться…Что сегодня жители могут противопоставить непомерным аппетитам владельцев земли?
Жители привычно получают ежемесячные счета за квартиру и коммунальные услуги, кто внимательно, кто мельком просматривает цифры расхода воды, сумму к оплате. Но кроме традиционных позиций: "обслуживание и эксплуатационные расходы", "холодная вода", "подогрев воды", "отопление", "вывоз мусора" и других — в платежках владельцев квартир многих домов столицы и других городов страны несколько лет назад появилась графа "аренда земли". Эта позиция может увеличить счет за квартиру от 5–10 до 40, 60 и более евро в месяц.
Это значит, что ваш дом стоит на хозяйской земле. И здесь не важно — приватизировал ты квартиру за свои кровные, или купил ее в свое время и за свои рубли как член кооператива, или приобрел у бывшего владельца уже за латы или евро. Не играет роли даже то, что в доме создано общество владельцев квартир и сам дом является общей собственностью жильцов. Дом отдельно — земля отдельно. Она как будто сама по себе существовала и вдруг была вырвана из–под дома не только без согласия, но и без ведома жильцов…
Как джинн из бутылки
И таких многоквартирных домов, по информации Министерства юстиции, по стране 3 677, а это порядка 111 тысяч квартир. Или 111 тысяч собственников, выплачивающих аренду за право жить в своей квартире на чужой земле. Хорошая статья доходов для землевладельцев! А для владельцев квартир в этих несчастных домах — дополнительные расходы и хлопоты, потому что, как оказалось, хозяева земли могут выскочить, как джинн из бутылки, и потребовать плату за бесцельно прожитые годы — аж за 2008–й например. А где они были раньше?
Как говорят юристы, к которым жители обращаются за помощью, пока люди жили, не зная бед, земля могла продаваться, перепродаваться. Многие ее владельцы живут за границей, многие постарались избавиться от земли, пока еще она не приносила такой доход.
Так многие гектары городской земли оказались в руках крупных фирм, которые стали предъявлять счета за аренду за предыдущие годы. Пока люди опомнились, пока стали обращаться в суды, тормошить домоуправления, аппетиты землевладельцев выросли до неприличия.
Одному жилому дому в Иманте, например, где создано товарищество владельцев квартир и кругом чистота и порядок, вдруг пришел счет в десятки тысяч евро (!) за не уплаченную за 7 лет аренду. Общество решило проигнорировать послание — дескать, этого не может быть, перебьются господа землевладельцы. И зря проигнорировали опасный сигнал.
Господа оказались очень прыткими и охочими до легких денег. Передали дело в суд, а суд (это было 3 года назад) признал их претензии обоснованными и обязал дом выплатить требуемую сумму землевладельцам. Были арестованы все счета дома. Ситуация — хоть продавай квартиру, чтобы расплатиться…
Для наших пенсионеров любой дополнительный расход — это минус еда, минус лекарства, потому что пенсии, как вы знаете, хватает только чтобы оплатить квартиру да на хлеб насущный. Вот что написала наша читательница Людмила Николаевна:
"Живу в небольшой двухкомнатной квартире, 38 квадратных метров, на Югле в Риге. В год плачу хозяину за землю 96 евро, а в соседнем 9–этажном доме знакомая пенсионерка за двухкомнатную квартиру платит 120 евро в год. А ведь еще налог на недвижимость, квартплата, свет, газ, кабельное ТВ, телефон. А пенсия у нас с ней 250 евро при стаже работы в Латвии 42 года — мы работали на одном заводе, РЭМЗе — рижском электромеханическом…"
Ей вторит Ольга:
"Живу в доме на 60 квартир на улице Маскавас, у "Доле". Плачу за хозяйскую землю 10 евро в месяц, — пишет Ольга. — А хозяйскую землю убирает дворник, которому платят жильцы дома. А те участки, которые не приписаны к дому, так и стоят засыпанные листьями и снегом…"
Еще одна читательница рассказала, что в свое время она удачно обменяла свою "трешку" в Пурвциемсе на "двушку" в Юрмале, в Дубулты. А когда оказалось, что земля под домом принадлежит какому–то ловкому дельцу, от счастья следа не осталось:
"Раньше мне завидовали, что я живу в Юрмале, рядом с морем, в окно заглядывают сосны. Но теперь подруги мне сочувствуют: за свой статус юрмальчанки мне приходится ежемесячно выкладывать по 60 евро в месяц! Эти деньги я могла бы использовать на ежегодный отпуск, ремонт квартиры, а теперь приходится отдыхать у своего моря, а ремонт все ждет и ждет…"
Собственность с подвохом
Многие жители получили свои квартиры в советское время, простояв в очереди 20 и более лет. Кто был побогаче, вступали в кооператив и покупали квартиру за 2, 3, 4 тысячи советских рублей, выплачивая взнос в течение 10 лет. В новые времена им пришлось приватизировать эти квартиры. Кому не хватало сертификатов, покупали их.
За оформление документов тоже надо было платить. В результате люди как будто еще раз получили или купили свои квартиры, заимев вместе с правом на собственность кучу проблем, которые им раньше и не снились: всЕ в квартире, в доме и вокруг него надо содержать за свои кровные деньги, платить за каждый винтик и мах дворника метлой.
Людям обещали плановую приватизацию — то есть с землей, а потом оказалось, что земля не везде обмерена, что не готовы какие–то документы. Это было на рубеже 2000–х. Потом появились какие–то ограничения на приобретение негражданами недвижимости в черте города. Потом о плановой приватизации тихо забыли, но стали появляться землевладельцы — не сразу, постепенно входили в силу. А потом появилась так называемая принудительная аренда земли.
Сейчас в ожидании закона о выкупе земли, который готовится не один год, многие радуются, что можно будет одним махом расстаться с землевладельцем. Но бОльшая часть возмущается: почему они должны платить хозяевам отступного — ведь нигде в бывших странах соцлагеря землю из–под жилых домов не выдергивали…
Эффект бумеранга
Претензии землевладельцев перешли все разумные границы, перегруженные суды не успевают разбираться с земельными спорами. Владельцы квартир, общества, домоуправления мобилизовали свои ресурсы и обратились во все инстанции, в том числе в Центр защиты прав потребителей — PTAC.
— В период с 1 января по 31 июля 2017 года PTAC получил 44 заявки от потребителей с просьбой оценить законность требований акционерного общества PilsEtas zemes dienests от потребителей оплаты аренды земли. В то же время центр предоставил рекомендации значительному числу жителей, которые обратились в центр по телефону и в электронном виде, — информирует представитель PTAC Санита Гертмане.
По информации с домашней странички ООО R?gas namu p?rvaldnieks, ситуация затронула не менее 47 жилых домов в Риге, в которых проживают порядка 3 000 человек, но, по имеющимся в распоряжении PTAC сведениям, пострадали потребители и в других городах Латвии — например, Вентспилсе, Лиепае и других, те, кто проживает в домах, которые обслуживают другие домоуправления.
Специалисты центра рассмотрели жалобы, провели расследования и оценили законность требований землевладельцев. В результате Центр защиты прав потребителей 7 сентября принял решение о недобросовестной коммерческой практике, осуществляемой акционерным обществом Pilsētas zemes dienests.
В связи с этим на компанию наложен штраф в размере 50 000 евро и предъявлено юридическое обязательство немедленно прекратить недобросовестную коммерческую практику, сообщается на домашней страничке Центра защиты прав потребителей:
www.ptac.gov.lv
В решении PTAC отмечены нарушения, которые признаны как недобросовестная коммерческая практика. Невольным арендаторам земли будет полезно ознакомиться с ситуациями, которые рассмотрел и оценил Центр защиты прав потребителей. В частности, собственникам квартир выставлялась плата за аренду земли в сроки, не соответствующие исковой давности коммерческих обязательств, предусмотренной Коммерческим законом, — а именно 3 года с момента возникновения задолженности. Арендная плата взималась за период с 2008 по 2010 год.
Также при расчете аренды за землю нарушается норматив ограничения размера арендной платы, указанный в 40–м пункте переходных правил для закона "О приватизации государственных жилых домов и самоуправления". Так, для расчета арендной платы за 2008 год следует взять за основу арендную плату за 2007 год, а при расчете арендной платы за 2009 год, соответственно, должна быть принята арендная плата за аренду земли за 2008 год и так далее.
В решении центра отмечено, что при расчете арендной платы за землю неправильно учитывается налог на добавленную стоимость (PVN): есть доказательства того, что компания добавила налог при расчете арендной платы за период с 2008 по 2010 год (в дополнение к проценту арендной платы). Тогда как действующее законодательство в период с 2008 по 2010 год не предусматривало для собственников квартир дополнительные платежи за аренду земли, в том числе PVN.
Были случаи, когда землевладельцы требовали двойную аренду. Договоры аренды на период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2009 года не были заключены с владельцами квартир трех жилых домов. Компания заключила договоры об аренде земли на 2010 год с управляющим этих домов в ноябре текущего года. Несмотря на то что управляющий добросовестно выплачивал аренду, компания предъявила счет за аренду земли за 2010 год и владельцам квартир.
Также в практике компании была ситуация, когда плата за аренду земли была незаконно передана внесудебному сборщику долгов. Согласно закону, лицу или фирме, предоставляющим услуги по взысканию долгов, для этого необходима правовая основа, а также информация о типе сделки, заключенной компанией и владельцем квартиры, дате заключения и предмете сделки, отчет о задолженности.
Поскольку договоры аренды земли не были заключены на рассматриваемый период, а также не было принято соответствующее постановление суда, то действия компании с угрозами в отношении владельцев квартир о включении информации о долге в кредитную историю и передаче их долгов специалистам по взысканию считаются нечестной коммерческой практикой.
В решении PTAC отмечено, что потребителям была предоставлена вводящая в заблуждение информация о существовании конкретного прецедентного права. Отправляя владельцам квартир сообщения о долге за аренду земли, компания указывала ссылку на домашнюю страничку, где была размещена тенденциозная информация о прецедентном праве решения споров об арендной плате.
PTAC обращает внимание на тот факт, что судебные споры об оплате аренды земли заканчивались разными решениями и прецедентное право о сроках давности в этой области не было установлено…
Что делать?
Пока законодатели рассматривают нормативы, ограничивающие требования землевладельцев и расширяющие возможности арендаторов, нужно запастись арсеналом средств для противостояния непомерным аппетитам иных землевладельцев.
Чем может помочь решение PTAC владельцам квартир в домах, которые стоят на хозяйской земле? Если у потребителя появились сомнения относительно платы за аренду земли и по этому вопросу нет решения суда, Центр защиты прав потребителей рекомендует:
V Проверить, кто был владельцем квартиры в течение периода, за который требуют уплату аренды. Если в это время владельцем квартиры был другой человек, то вам платить за аренду земли за данный период не нужно.
V Связаться с управляющим домом, чтобы узнать, оплачена ли арендная плата за землю.
V Проверить, не включен ли PVN в счет за аренду земли за период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2010 года.
V Проверить, учтены ли при расчете платы за аренду земли установленные законом ограничения.
V Учесть при получении счета за аренду земли возможные временные ограничения для коммерческих сделок.
Как рекомендует PTAC, эти аргументы владелец квартиры может предъявить суду в случае, если землевладелец предъявит свои требования в судебном порядке. В таком случае суд оценит аргументы обеих сторон.
— В противном случае, если потребитель не предоставит объяснение суду, суд примет решение на основании информации, которая будет в его распоряжении, то есть которую предоставил владелец земли, — уточняет Санита Гертмане. — Если же судебное решение уже вступило в силу, то поздно приводить аргументы и придется выполнять решение суда…
советы юриста
Искать аргументы!
Нужна настойчивость жителей и помощь профессионалов
Что делать собственнику квартиры, если ни председатель общества владельцев квартир, который должен отстаивать интересы жильцов, ни управляющий домом не реагируют на изменения в законодательстве в области арендной платы за землю под многоквартирным домом?
— Я постоянно читаю вашу газету. Летом ознакомилась с разъяснениями юриста для таких жильцов, как мы, чей дом стоит на частной земле. В частности, там говорилось, что налог на добавленную стоимость на землю должны платить не жители, а владелец земли. У нас же эту позицию из суммы арендной платы не сняли. Я спросила у управляющего: почему? А он мне ответил: мало ли что в газете напишут…
Действительно, как применить на деле законодательные нормативы, если те, кто по долгу службы обязан следить за этими изменениями, не реагируют? Понятно, что не каждый землевладелец сам будет менять плату в пользу арендаторов. Как жильцам дома отстоять свои права в отношении арендной платы (или другого вопроса относительно своего дома), если на их жалобы и просьбы не реагирует ни домоуправление или управляющий, ни даже их представитель — председатель правления общества владельцев квартир?
— Нужно обращаться к квалифицированному юристу, причем к тому, кто работает именно в этой области, потому что здесь много щепетильных вопросов, которые не сразу видны на поверхности, — советует директор юридического бюро "Гелиос" Владимир Васильев. — Может прийти и один человек — получить консультацию, а потом рассказать у себя в доме и найти единомышленников, чтобы организоваться против произвола землевладельца, например…
Как рассказал юрист, обычно бывает так: приходит инициативная группа дома — человек 5–6. Юрист готовит пакет документов для суда. Потом активное меньшинство поднимает большинство.
— Очень много вопросов по поводу срока требований арендной оплаты, — рассказал Владимир Васильев. — Уже не редкость, что владельцам квартир приходят счета за 2008, 2009, 2010 годы. Хорошо, если у дома опытный и внимательный управляющий. Но и самим надо очень внимательно смотреть, кто присылает счета. Если владелец земли — лицо юридическое, то срок давности сделок для него — 3 года. То есть счета за эти годы можно не оплачивать. Если же собственность принадлежит частному лицу, то здесь давность установлена другая — 10 лет…
Хотя и тут можно поспорить, советует юрист. В законе сказано, что собственник должен поступать со своей собственностью как рачительный хозяин. Но если ты 10 лет не выставлял счет арендаторам, то какой же ты хозяин? В таких случаях можно договориться на какую–то скидку.
Хотя в большинстве случаев вопросы об аренде земли решаются в суде, сейчас в отношениях с землевладельцами наметился перелом — очень помогает решение Центра защиты прав потребителей…
"Проверьте, кто был владельцем квартиры в течение периода, за который требуют уплату аренды. Если в это время владельцем квартиры был другой человек, то вам платить за аренду земли за данный период не нужно…"
"Если владелец земли — лицо юридическое, то срок давности сделок для него — 3 года. То есть счета за предыдущие годы можно не оплачивать. Если же собственность принадлежит частному лицу, то здесь давность установлена другая — 10 лет…"
(!) Подробнее — на домашней страничке Центра защиты прав потребителей:
www.ptac.gov.lv
Татьяна АНДРИАНОВА
