Видео
В мире
По традиции в последние месяцы года в многоквартирных домах проходит обсуждение смет на обслуживание и ремонтные работы на следующий год. Домоуправления предлагают владельцам квартир перечень обязательных и потенциально нужных работ в доме и их стоимость. Это проект, и жители могут внести свои коррективы… Как правильно использовать эту возможность и снизить затраты на обслуживание дома?
Что такое смета дома и почему ее надо обсуждать? Вопрос не праздный. Во всяком случае, из пяти человек, у которых мы спросили "Участвуют ли они в обсуждении сметы дома?", только двое поняли, о чем идет речь. Это были случайно выбранные на улице люди. Так, пенсионерка, ожидавшая на остановке трамвая, сообщила, что у них висит на доске объявлений какое–то извещение, но она без очков не видит:
— Спасибо, что сказали, спрошу вечером у соседки. Наверное, это важно…
Молодой человек лет 20, вынув наушник из уха, сообщил, что он живет с родителями, и всеми вопросами по оплате квартиры занимаются они. Девушка, входящая в торговый центр, сказала, что они со своим другом снимают квартиру, платят за нее 250 евро в месяц, и все, что творится в доме, их не касается.
Пенсионер с палочкой, ожидавший троллейбуса, обрадовался, что можно высказаться, и начал обвинять свое домоуправление в непомерных поборах. А когда услышал, что он может принять участие в составлении сметы на следующий год, то сказал: у них уже проходило собрание дома, на котором им зачитали, что будет сделано в следующем году, все пошумели, но решение приняли…
Другой опрошенный — наш читатель Владимир — рассказал, что у них в доме есть инициативная соседка, которая по необходимости собирает жильцов на лестнице и передает новости из области коммунальной жизни.
— Про смету она что–то говорила, но мы еще не обсуждали, — добавил читатель.
План для дома
Смета — это индивидуальный для каждого дома документ. В ней содержится важная финансовая информация: указана плата за обслуживание за каждый квадратный метр вашей квартиры на следующий год. К каждой смете прикреплен план ремонтных работ, в котором в приоритетном порядке указаны плановые ремонты, предлагаемые за уже произведенные или еще планируемые накопления жильцов.
Каждый владелец квартиры может узнать, какие ремонтные работы управляющий планирует в будущем или в ближайшие годы, сколько стоят работы и как долго будут продолжаться эти ремонты, сколько времени будут создаваться на них накопления — например, 12 или 24 месяца.
Жильцам важно обсуждать смету, потому что именно они видят проблемы дома изнутри и им жить в этом доме.
Не пропусти!
На что надо обратить внимание при изучении сметы расходов на содержание дома на 2018 год?
Сметы на будущий год составлены с учетом нормативов новых правил Кабинета министров № 408 "Правила расчета платы за управление и обслуживание жилого дома", согласно которым все решения о ремонтных работах и размере накопительных взносов в доме будет принимать управляющий. Значит ли это, что жители не смогут отказаться от навязанных им ремонтных работ и обязательных взносов в накопительный фонд? Какой тогда смысл имеет обсуждение сметы?
Разобраться в этом помогает руководитель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко:
— Новые правила не означают, что все пойдет по–другому. Так, в Латвии действует закон "Об управлении жилыми домами", который обязывает владельцев квартир создавать накопления на ремонтные работы в доме. Вместе с тем этот же закон предписывает управляющему выполнять решения собственников квартир.
Вроде бы положения одного закона вступают в противоречие. Смотрим закон "О приватизации жилых домов государства и самоуправления" и видим, что дома, жители которых не создали общество собственников квартир и не переняли права управления домом, подпадают под нормы правилам Кабинета министров № 408 (вступивших в силу 21 июля 2017 года вместо правил КМ № 1014). А согласно новому нормативу, владельцы квартир не имеют права отказаться от взносов в накопительный фонд, запланированных управляющим.
В свою очередь, жители, которые переняли свои дома с баланса государства или самоуправления, могут самостоятельно решать вопросы накопительного фонда…
— Как можно ознакомиться со сметами?
— В нормативных актах не сказано, что управляющий должен рассылать сметы индивидуально каждому собственнику. Достаточно к 15 октября сообщить каждому клиенту, где тот может получить информацию. Например, сметы можно разместить на информационном стенде в доме, на сайте домоуправления.
— Что делать, если жители не согласны с ценой на обслуживание или перечнем предложенных управляющим работ, а правила КМ обязывают принять проект управляющего?
— После 15 октября в течение шести недель владельцы квартир могут созвать общее собрание или провести письменный опрос, чтобы утвердить свои варианты сметы. Если в доме нет общества и он не перешел на свой баланс, все равно общее собрание не теряет своей роли. Так, правила разрешают жителям проголосовать за другой источник финансирования ремонта, восстановления или перестройки жилого дома.
Или собрание может проголосовать за выполнение работ в кредит, за перенос работ на другое время. Например, управляющий в своей смете указал, что жители должны за год накопить 20 тысяч евро на ремонт крыши, а собрание может принять решение, что эту сумму они накопят, например, в течение двух лет и потом уже будут проводить ремонтные работы.
— На чем могут сэкономить жители в плане обслуживания дома?
— В правилах КМ сказано, что владельцы квартир имеют право отказаться от расходов на санитарную уборку общих помещений и прилегающей территории. Да, такая мера помогла многим домам сэкономить средства. Но в таком случае владельцы квартир должны между собой договориться, как они будут содержать дом в чистоте, и назначить ответственного за это. Если дом и территория вокруг него не будут содержаться в должном порядке, то полиция самоуправления и административная комиссия могут оштрафовать владельцев квартир.
— А если отказаться от ремонтных работ?
— В любом случае надо созвать общее собрание и принять решение о перенятии права управления домом. Можно даже сохранить управляющего, но дом после этого акта становится самостоятельным и может отказываться от того или иного ремонта, планировать работы согласно решению собрания.
— Может ли управляющий запланировать дорогостоящие ремонтные работы или вовсе реновацию дома и заставить жителей платить, если они еще не создали свое общество и не отделились от домоуправления?
— Нет, правила предусматривают, что обязательные расходы на восстановление или перестройку жилого дома, а также платежи за работы по восстановлению или перестройке жилого дома в будущие периоды включают в смету только в том случае, если в доме проведено полноценное техническое обследование и эксперт в своем заключении подтвердил, что без этих серьезных работ жилой дом нельзя будет эксплуатировать в дальнейшем…
— Насколько активны жители в процессе обсуждения сметы, понимают ли, как это важно, что они могут принять решение, которое позволит сэкономить для себя какие–то деньги?
— Реально в обсуждении участвуют примерно 10 процентов владельцев квартир. Люди все еще надеются, что какие–то государственные структуры отвечают за их дома, что кто–то где–то за них все решит и все сделает. Не принимая участия в обсуждении сметы, они заочно соглашаются с тем, что им предлагают, а когда приходит счет за ремонт крыши или водопровода, ругаются, но потом соглашаются, что это необходимо…
Не отлынивай, участвуй!
Однако эта практика мало чему учит, и на следующий год жильцы все равно забывают, ленятся или не считают нужным поинтересоваться, какие же работы им запланированы на будущее. Как видим, до массового участия в обсуждении домовых смет еще далеко, поэтому не редки и такие ситуации, когда владелец квартиры, что называется, ушами прохлопал обсуждение ремонтных планов, а увидев первый счет в новом году, возмутился: дескать, зачем мне платить за утепление торцовых стен дома, если моя квартира в середине здания?
Или жильцы вдруг увидели, что пришли рабочие менять окна на лестничных клетках, а они считают, что сначала надо отремонтировать крышу над крыльцом, которая протекает.
Что делать в случаях, если решение принято без одобрения владельцев квартир, которые видят более важные работы в доме? На этот вопрос отвечает директор юридического бюро "Гелиос" Владимир Васильев, который сам возглавляет общество владельцев квартир в своем доме и на практике знает, как решать подобные проблемы:
— Законодательство обязывает обслуживающие организации к 15 октября подготовить сметы расходов на обслуживание дома и ремонтные работы. Эти документы доступны для жителей: они размещены в электронном виде на порталах обслуживающих организаций. Если от жильцов не поступают возражения и предложения, то документ принимается по умолчанию…
Сразу предвосхищаю вопрос: а что делать пожилым людям, которые не пользуются Интернетом? Всегда можно поинтересоваться у соседей или прийти в свое домоуправление и попросить показать смету. Это ваш дом, и надо проявить активность, если вы хотите, чтобы он находился в хорошем техническом состоянии и был ухожен, и не хотите за это переплачивать…
Слова о том, как важно принять участие в обсуждении сметы, юрист подкрепил случаем из практики:
— По одному дому была ситуация, когда домоуправление предложило в смете собирать на ремонтные работы по 1,80 евро с квадратного метра, а жители не согласились и потребовали снизить размер сборов до 20 центов. Однако, когда пришли счета за следующие месяцы, жители увидели, что их предложение обслуживающая организация проигнорировала.
В доме решили, что будут платить по 20 центов — и баста. Однако через какое–то время домоуправление подало иск в суд на тех, кто платил "по–своему". И что же? Жильцы представили суду протокол собрания, где было указано, что они своим решением изменили тариф на ремонтные накопления, и домоуправление вынуждено было принять условия жильцов…
Здесь следует обратить внимание, что обсуждение сметы расходов на будущий год — это не только процесс: люди поговорили, пошумели, поругали домоуправление и разошлись. Свои решения надо протоколировать, разъясняет Владимир Васильев:
— Пожелание жильцов надо задокументировать. Потом сделать копию и передать ее в домоуправление. Оригинал не отдавать: не редкость, когда такие документы пропадают… Решение считается принятым, если проголосовало большинство владельцев квартир дома с преимуществом как минимум в 1 голос…
Срок подачи предложений по смете — до 1 декабря, но практически этот процесс идет до Нового года. В домах, которые создали товарищества и самоуправление, вопросы расходов на следующий год обычно решаются на собрании в октябре–ноябре.
Расставьте приоритеты
Самое крупное домоуправление столицы Rīgas namu pārvaldnieks приглашает своих клиентов принимать более активное участие в процессе управления домом — ознакомиться со сметой обслуживания и управления жилым домом на 2018 год, предложенной RNP, и принять на собрании жильцов решение об утверждении, внесении поправок или отклонении предложенной сметы.
По словам председателя правления RNP Айвара Гонтаревса, задача каждого управляющего — найти наиболее экономически выгодное предложение по содержанию домов:
— Стоит отметить, что, несмотря на прирост минимальной зарплаты, а также изменения в экономике, с чем связан рост целого ряда издержек, мы смогли более чем 20% клиентам RNP уменьшить плату за управление домом, а для более чем 25% — оставить ее на уровне 2017 года. В свою очередь, прирост платы за обслуживание в размере 2,9% или в размере годовой инфляции затронет более 30% домов…
Со сметой работ по обслуживанию и содержанию дома, а также с тем, какая предлагается плата за обслуживание того или иного дома, с планом работ по содержанию на 2018 год можно познакомиться в электронном формате и в центрах по обслуживанию клиентов. В силах собственников квартир изменить приоритетность выполняемых работ в доме (кроме аварийных домов).
Для этого до 28 ноября 2017 года (дата почтового штампа) нужно передать решение сообщества квартирных собственников в любой центр по обслуживанию клиентов RNP или прислать по почте.
Ознакомиться со сметой дома можно, авторизовавшись на портале Rīgas namu pārvaldnieks:
www.e–parvaldnieks.lv
Татьяна АНДРИАНОВА
