Видео
В мире
Решили построить дом
– В 2005 году моя дочь с мужем взяли кредит в банке на постройку дома. Сумма кредита составила 136 000 евро, – рассказывает наша читательница. – На момент взятия кредита они оба работали в Ирландии, очень хорошо зарабатывали и думали, что так будет всегда. Пять лет они исправно платили кредит, ежемесячная плата составляла 800 евро, но в 2010 году – когда дом был полностью построен, зарплаты дочери и ее мужа были сильно урезаны.
Ребята попросили у банка кредитные каникулы. Я лично – как доверенное лицо своей дочери – подписала с банком соглашение о кредитных каникулах. Однако вместо того, чтобы на самом деле предоставить кредитные каникулы, банк выставил дом на торги. Причем сделал это втихую от нас, не прислав оповещения.
О том, что дом дочери УЖЕ продан, я узнала от знакомого маклера, который сотрудничал с банком. Он мне сказал, что купил дом всего за 22 000 евро, и это при том, что рыночная стоимость нашего дома составляла примерно 80 000 евро (после кризиса цена на недвижимость сильно упала). Маклер позвонил с предложением не забирать из дома лестницу и отопительный котел, которые он готов был выкупить за дополнительную сумму в 4000 евро.
Куда пропали деньги?
– Мы все были ошарашены, во-первых, тем, что без нашего ведома дом был продан, а во-вторых, что его продали за ничтожно маленькую сумму. Но так как дело было сделано, дочери не осталось ничего другого, как согласиться с предложением маклера. К слову: позже мы узнали, что если бы пошли на хитрость и заключили с кем-нибудь из знакомых договор аренды дома, например, на 50 лет, то банк не рискнул бы выставлять дом на продажу! Имейте это в виду.
Сразу после продажи дома с моей дочкой связался банк и огорошил ее известием: оказывается, дочка осталась должна банку 106 000 евро. И это при том, что она в течение пяти с половиной лет выплатила банку почти 49 000 евро! Но банк почему-то эти деньги не желал принимать во внимание. По этому поводу состоялось три суда, но дочка проиграла дело. Ей не оставалось ничего иного, как пройти процедуру банкротства, чтобы с нее списали все долги.
На банкротство дочка пошла с легкостью, так как в тот момент с нее практически нечего было взять, единственное жилье, которым она владела – дом, уже был продан, она работала на минималку. Другое дело – я. Я была поручителем дочери, и мы обе понимали, что сразу после признания дочки банкротом банк примется за меня и мое имущество. А мне было что терять. Кроме приличной зарплаты, у меня была квартира, в которой я жила с мужем. А еще у нашей семьи в любой момент могли появиться еще две квартиры – квартира мамы, у которой я была единственной наследницей и которая очень плохо себя чувствовала, и квартира свекрови.
Шпаргалка для поручителя
– Я понимала, что если банк примется взыскивать с меня эти 106 000 евро, то они продадут мою квартиру, а если к тому времени моя мама умрет и я унаследую ее квартиру, то и эту недвижимость банк заберет в счет долга. Возможно, то же самое они сделают с квартирой мамы мужа, если он ее унаследует. Я кинулась к юристу, и он составил план действий.
Во-первых, я должна была развестись с мужем, чтобы спасти квартиру его мамы (которую он мог бы получить в наследство) от банка. Во-вторых, мне надо было как можно скорее продать квартиры – мою и мамину. Этот момент я оформила так: с разрешения мамы продала ее квартиру и свою собственную своему доверенному лицу, который, в свою очередь, продал эти квартиры моей второй, младшей дочери.
Таким образом каждый из нас – я и моя мама остались жить в своих квартирах, заключив с моей дочкой договор об аренде жилья.
Если бы я продала квартиры после того, как моя старшая дочка подала на банкротство, то банк обратил бы взыскание на меня и юристы банка могли бы опротестовать сделку по купле-продаже недвижимости. Однако я все сделала вовремя, через третьих лиц и тем самым вывела квартиры из-под «удара». А еще я договорилась с работодателем, что моя зарплата чистыми отныне будет не больше минималки. Это было сделано для того, чтобы банк ничего не мог с меня взять.
Скажу честно – я думала, что мне, как и дочери, в ближайшем будущем тоже придется пройти процедуру банкротства, но случайно встретила приятельницу, которая оказалась точно в такой же ситуации, что и я. Она рассказала, что вышел закон, который заставляет банки сотрудничать с должниками и выкупать у них долги за ничтожно малую сумму. В тот же день я связалась со своим банком и спросила о возможности договориться.
Мне подтвердили, что такая возможность действительно есть, и спросили, какую сумму я могу заплатить ради списания долга. Я могла заплатить всего полторы тысячи евро. Менеджер согласилась с этой суммой, но при этом добавила, что кроме 1500 евро я должна буду еще и полгода платить по 60 евро ежемесячно. На этих условиях с меня обещали снять долг. В ответ я приложила справку о том, что у меня очень болен муж, и попросила снизить платежи. А банк – вы не поверите – сообщил, что рассмотрел мое материальное положение и решил, что вместо 106 000 евро возьмет с меня всего 1500 евро.
Конечно, я согласилась и сразу после внесения полутора тысяч подписала с банком бумаги о том, что на мне больше нет никакого долга. Так что я всем должникам советую идти к своим банкам и договариваться о выкупе своего долга за небольшую сумму.
Не все так просто, как кажется!
Глава Ассоциации латвийских заемщиков Янис Аболиньш дал пояснение к рассказу нашей читательницы.
– Банк действительно имеет право без предупреждения выставить дом должника на аукцион?
– Нет! И я уверен, что банк не нарушал закон и не выставлял дом на аукцион без предупреждения должника. Кроме того, суд, в который обратился банк с просьбой разрешить продать имущество должника, со своей стороны тоже должен был известить должника о том, что его дом выставлен на продажу. Возможно, эти извещения пришли не по тому адресу, по которому жил должник, либо почтальон не донес извещение.
Если должнику очень важно узнать, почему ему не пришло извещение, он может попробовать разобраться, кто виноват, но я не вижу в этом особого смысла. Даже если должник узнает, кто виноват в отсутствии извещения, это не отменит факта продажи дома с аукциона. К слову: ни банк, ни суд не обязан присылать извещение об аукционе заказным письмом.
– Это правда, что если бы владельцы дома заключили с подставным лицом договор о том, что он снимает дом на 50 лет, то банк не имел бы права выставлять дом на продажу?
– Нет, это не так. В этом случае банк был бы обязан оповестить потенциальных продавцов недвижимости о том, что на доме «висит» договор аренды на 50 лет. И тогда покупатель дома должен был бы решать этот вопрос, может быть – судиться с арендатором. В любом случае дом был бы продан, но, возможно, за меньшую цену, чем дом без отягощения в виде договора аренды. Между тем самому должнику выгодно, чтобы его дом продали за как можно более высокую цену, а не наоборот. Поэтому всем, кто находится в ситуации вашей читательницы, не рекомендую заключать подобные липовые договоры аренды.
– Если должник в течение пяти с половиной лет выплатил банку почти 50 000 евро, почему банк не засчитал их в счет суммы основного долга?
– Я не видел договор, поэтому могу высказать лишь предположение... Раньше банки заключали с заемщиками очень невыгодные для последних договоры. По условию этих договоров заемщик сначала должен был выплатить огромные проценты за пользование займом и только потом выплачивал основную сумму долга. Так что, возможно, из ежемесячных платежей, которые платила дочка вашей читательницы, банк 95% брал в счет процентов за пользованием займом и лишь 5% направлял на погашение основной суммы долга. Поэтому дочка вашей читательницы за пять половиной лет смогла выплатить почти 50 000 евро, но основная сумма долга так и не была уменьшена.
– Если банк узнает, что должник подал на банкротство, может ли он тут же обратиться с взысканием долга к поручителю?
– Да, у банка есть право сразу после того, как должник объявил себя банкротом, обратить взыскание долга на поручителя. Как только должник получает решение суда, что он признан банкротом (а это решение дается в течение восьми дней после подачи всех необходимых бумаг в суд), он получает статус банкрота. К слову: банк по своей базе данных сразу видит, что его должник стал банкротом.
– Получается, наша читательница правильно поступила, когда продала свою недвижимость до того, как ее дочка подала документы на банкротство?
– Именно так. Если бы она оформила продажу после банкротства дочери, сделку могли бы посчитать незаконной.
– Наша читательница испугалась, что банк отберет у нее всю недвижимость и из-за этого развелась мужем, который мог унаследовать квартиру у своей мамы. Банк действительно имел право забрать у мужа квартиру, которую он унаследовал от своей мамы?
– Нет! Банк не имеет права забирать наследство, которое оформлено на супруга должника. Другое дело, если бы свекровь вашей читательницы продала своему сыну квартиру. В этом случае банк мог бы претендовать на половину этой недвижимости, формально принадлежащую жене, так как это собственность, приобретенная в браке. И не важно, что хозяином квартиры в Земельной книге был бы записан только муж вашей читательницы.
– Самый важный вопрос: действительно ли существует закон, который обязывает банки договариваться с должниками и закрывать их долги за смешные суммы?
– Такого закона нет. Это – добрая воля самих банков, но банкам эта практика выгодна и они охотно идут на подобное соглашение.
– Наша читательница предложила банку полторы тысячи евро за долг в более ста тысяч евро. Как должнику понять, какую сумму стоит предложить банку, чтобы он закрыл долг?
– Во-первых, не всегда банки дают возможность должнику выбирать, какую сумму он может заплатить за закрытие своего долга. Часто банки сами делают этот расчет. Расскажу о том, как высчитывается нужная сумма. Банк понимает, что должник может подать на банкротство. Поэтому он проверяет доходы и имущественное положение должника, а затем считает, какую сумму он получит, если должник станет банкротом.
Если долг человека до 30 000 евро и он получает минимальную заработную плату, значит, он каждый месяц будет платить в счет погашения долга только треть от зарплаты, причем – в течение всего одного года. Треть от минимальной зарплаты составляет 126 евро, значит, в год банк получит чуть более полутора тысяч евро. В таком случае, если банк и должник хотят заключить соглашение о выкупе долга без банкротства, банк может взять эти полторы тысячи и закрыть долг. А если у должника несколько долгов, то и тогда он будет выплачивать всего треть от минималки, а вот банк получит свою долю в еще меньшем размере.
Напомню: если основной долг не превышает 30 000 евро, то банкрот делает выплаты один год, если от 30 000 до 150 000, то выплаты производятся два года, если долг свыше 150 000 – выплаты идут три года. Что касается размера ежемесячных выплат, то будущий банкрот должен переводить кредитору (или кредиторам) одну треть от своих доходов, которые не могут быть ниже одной трети от минимальной зарплаты. Исходя из суммы долга вашей читательницы (106 000 евро), банк должен был предложить ей выплатить около 3000 евро, но, видимо, он решил, что при тех условиях, которые есть у читательницы, ему выгоднее взять с нее полторы тысячи евро и закрыть дело.
Я бы хотел обратить внимание еще вот на что. Если у должника есть долг только перед одним кредитором, то ему действительно может быть выгодно оформить с ним соглашение и освободиться от долга. Но если у него есть несколько долгов перед разными кредиторами и на большую сумму, то, возможно, ему все-таки будет выгоднее пройти процедуру банкротства. Иначе он одному банку вместо 30 000 евро отдаст полторы тысячи, второму полторы тысячи, что уже больше той суммы, которую он мог бы потратить в процессе неплатежеспособности (при том условии, что у него минимальная зарплата).
И еще один нюанс. Банки с большей охотой предлагают заключить подобное соглашение поручителю, а не должникам. На поручителей банки смотрят как на людей, которые не по собственной воле попали в тяжелое положение. Впрочем, это не означает, что должникам такая возможность не будет предоставлена.
