Видео
В мире
Для многих жителей Латвии квартира, по сути, осталась единственным активом, за счет которого можно получать хоть какой–то доход. И многие, в особенности пенсионеры, переехав на дачу, свою городскую квартиру сдают, чтобы получить прибавку к нищенской пенсии. Но существует и другая категория арендодателей, которые, скупив в свое время недвижимость по дешевке, превратились, по сути, в рантье, безбедно существуя на деньги арендаторов. Именно на таких квартировладельцев обратило пристальное внимание государство, чтобы взыскать с них побольше налогов.
Вдвое повышают налог
В Латвии уже давно действует так называемый налог на капитал. Он предполагает, что любые ваши операции по зарабатыванию денег за счет своего движимого или недвижимого имущества облагаются налогом.
К примеру, если человек отдал другу десятку до получки и взял за это проценты, то десятую часть прибыли он должен отдать государству. Отдавать надо также часть процентов по вкладам, операциям с ценными бумагами, сдаче металлолома, продаже имущества и т. д. Естественно, сдача квартиры в аренду подпадает под этот налог.
В настоящее время сдатчики квартир, которые делают это на законных основаниях, могут пойти двумя путями. Первый — это зарегистрировать свою хозяйственную деятельность в Службе государственных доходов (СГД). Тогда они должны платить 23% подоходного налога со взимаемой арендной платы. Но в таких случаях с облагаемой суммы можно списывать так называемые оправданные расходы, как то: налог на недвижимость, ремонт квартиры, врезку замков и т. д. При этом надо подавать бухгалтерскую декларацию. Чаще всего для этого нанимается бухгалтер, которому тоже надо платить.
Существует и второй путь. Здесь достаточно просто информировать СГД о заключении договора сдачи квартиры в аренду в Латвии в течение 5 рабочих дней. В этом случае налог составит 10%, но стоит учесть, что по этой ставке списать расходы на налог на недвижимость нельзя. Естественно, большинство законопослушных арендодателей, чтобы не заморачиваться дополнительной бюрократией, выбрало второй путь. Но с нового года их ожидает сюрприз.
В пакет законов о налоговой реформе, который был одобрен правительством и для утверждения которого депутатов Сейма специально вызвали из отпусков, внесен и законопроект об увеличении того самого налога на капитал с нынешних 10 до 20%. Он затронет тех, кто сдает недвижимость в аренду и платит за это налог в размере 10% без регистрации коммерческой деятельности.
В то же время для арендодателей вводится такое понятие, как оправданные расходы (сейчас этого нет). Они составляют до 50% от дохода, причем оправдательные документы для этого не нужны. В оправданные расходы можно вписать, например, ремонт помещения, замену замков, налог на недвижимость, то есть все расходы по содержанию жилья, которое сдается в аренду.
Борьба с неплательщиками
В СГД уже не первый год заявляют, что внимательно отслеживают объявления о сдаче недвижимости в аренду, вывешиваемые на интернет–порталах. Если факт незаконной сдачи в аренду собственности подтверждается, то квартировладельцу высылается предложение легализовать свою деятельность и уплатить все налоги. В противном случае на него может быть выписан штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.
Конечно, найти квартировладельца–налогонеплательщика можно только на этапе поиска квартиросъемщика. Но если последний недобросовестен, то он может легко шантажировать хозяина угрозой настучать в СГД. Поэтому тот должен выбирать, как поступить.
Договор, заключенный у нотариуса, создает собственнику реальную правовую защиту и сильно упрощает жизнь в случае возникновения конфликтов с жильцом. Его надо заключать на государственном языке, включая максимальный объем информации о сроках аренды, порядке оплаты, условиях использования помещений, принципах возмещения ущерба и т. д.
Рекомендуется также при подписании договора составить акт приема–сдачи с подробной описью состояния квартиры на момент заселения. В договоре можно прописать и возможности повышения арендной платы с обоснованием условий для этого (к примеру, рост инфляции или налог на недвижимость).
Естественно, владелец квартиры имеет право контролировать ее состояние. Но и у квартиранта должно быть право на частную жизнь. Желательно все это оговорить в устном порядке, чтобы соблюсти все права сторон. Ведь по закону вторжение в жилье, где задекларирован официально другой человек, считается вторжением в его частную жизнь, так как неприкосновенность жилища у нас прописана в Сатвермсе. Конфликт может дойти до возбуждения уголовного дела. В договоре надо прописать и условия освобождения жилья.
Договоры будут регистрироваться в Земельной книге
Сейчас на рассмотрении находится законопроект, который должен кардинально изменить ситуацию на рынке арендного жилья. Его подготовило Министерство экономики. Предполагается в обязательном порядке регистрировать все арендные договоры в Земельной книге. В противном случае назначается штраф.
Естественно, это правило вводится для того, чтобы СГД могла лучше контролировать всех арендодателей и взимать с них налоги, но одновременно у хозяина появляется больше прав по части выселения жильцов–неплательщиков.
Ведь не секрет, что нынешнее законодательство, регулирующее рынок аренды, скорее направлено на защиту интересов арендатора, поскольку старый закон был написан более 20 лет назад, и тогда важным было защитить права жильцов денационализированных домов.
Проще говоря: согласно нынешнему закону "Об аренде жилых помещений", выселить жильца из квартиры не так–то просто. Даже если он ведет себя неподобающе, например вовремя не платит за квартиру, заливает соседей, дебоширит и т. д.
Бывают случаи, когда выселение квартиросъемщиков может превратиться в целую эпопею. Даже в том случае, когда жилец ведет себя нагло и не платит за квартиру. И даже поменять замки и двери при заключенном договоре аренды бывает невозможно — полиция встает на защиту жильцов. А по закону о найме жилых помещений (нынешнему) выселять жильцов можно спустя три месяца после того, как они не платят за аренду. Но только через суд. А это, как известно, дело затяжное. Год или даже полтора.
По этой причине рынок строительства нового доходного жилья в Латвии отсутствует. Ситуация доходит до абсурда: из Валмиеры приехал представитель самоуправления, который рассказал, что город вынужден на свои средства строить арендные дома. Потому что ни одному инвестору этот бизнес неинтересен по причине его рискованности: нет нормального закона — нет инвесторов. А подобные объекты Валмиере остро нужны, так как в городе не хватает рабочих рук и люди готовы приезжать туда и работать, но им негде жить. В итоге самоуправление Валмиеры строит такие дома и будет сдавать их по 5 евро за кв. м.
Как изменит ситуацию новый закон? В теории должно быть так: если есть регистрация арендного договора в Земельной книге, то исчезают все дальнейшие проблемы. Как со стороны арендатора, так и владельца жилья. Как только возникает любой спорный вопрос с любой стороны, спор решается без суда — на основании зафиксированного в Земельной книге договора.
Важна и такая деталь: перед покупкой квартиры человек теперь сможет проверить, нет ли на этой квартире закрепленного договора аренды, чтобы не купить квартиру "с довеском". Важно также, что законопроект предусматривает освобождение стороны от канцелярской пошлины и заверения прошения при занесении договора найма в Земельную книгу.
Согласно законопроекту, все заключенные договоры аренды будут с конкретным сроком, то есть бессрочных договоров больше не будет. В каждом случае они должны быть прописаны на конкретный срок. Это, в свою очередь, защищает квартиросъемщиков, которые очень часто сталкиваются с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы, в результате чего он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения.
Кроме того, в договоре аренды будут прописаны условия повышения арендной платы. Если они не прописаны, значит, владелец квартиры не имеет права повышать стоимость аренды жилья.
В отличие от законопроекта о повышении вдвое налога за сдачу недвижимости в аренду данное предложение не относится к числу приоритетных, и его не будут принимать на внеочередном заседании Сейма.
Но и в долгий ящик его тоже класть не будут. Ведь здесь прописывается механизм контроля квартировладельцев, которые зарабатывают на своей недвижимости. А с этим наше государство задерживаться не будет.
Александр ФЕДОТОВ
