Как бороться с земельными баронами: фирма, тянувшая с рижан деньги за аренду земли, уже оштрафована. Но это полдела

В январе тысячи рижан получили письма с угрозами от компании Pilsētas zemes dienests, владеющей землей под их домами. Фирма требовала оплаты долга за аренду земельного участка, якобы накопившегося за владельцами квартир в далеком прошлом. Жильцы получили счета на сумму от 50 до 700 евро и с математикой землевладельца, разумеется, не соглашались, пишет "МК-Латвии".

Интересы скандальной компании Pilsētas zemes dienests представлял известный адвокат Нормунд Шлитке, на счету которого несколько выигранных в Конституционном суде дел. Именно господина Шлитке следует «благодарить» за максимальную годовую ставку аренды земли под многоквартирными домами в размере 6% от кадастровой стоимости участка. Именно Шлитке защищает интересы хозяев земли при обсуждении вопросов аренды в Сейме.

Жители решились на протест

В письмах фирма Pilsētas zemes dienests сообщала владельцам квартир о долгах за аренду земли, якобы возникших в 2007–2010 годах. Землевладелец напирал на свое право взыскивать долги по Гражданскому закону в течение 10 лет с момента их образования. На вопросы жителей, почему хозяин земли за эти 10 лет не удосужился заключить с ними договор аренды, Pilsētas zemes dienests не отвечал.

Следующее письмо владельцы квартир получали уже от коллекторской фирмы, также связанной с именем Нормунда Шлитке. «Если не заплатите по нашим расчетам немедленно, – говорилось в письме, – то мы внесем вас в «черные списки» должников и подадим в суд!»

Многие собственники квартир не вынесли давления и заплатили по сомнительным счетам. Но большинство все-таки решилось на протест. Тем более что жильцов поддержало Министерство юстиции. По мнению экспертов Минюста, компания Pilsētas zemes dienests может взыскивать долги жителей только в течение трех лет, как это предусмотрено Коммерческим законом.

Весной действия Pilsētas zemes dienests обсуждались в парламенте и министерстве, но господин Шлитке не сдался. Он выполнил угрозу и от имени Pilsētas zemes dienests обратился в суд. Количество исков против владельцев квартир исчисляется тысячами.

На днях суд начал первые разбирательства по делам 2017 года. В то же время пришла хорошая новость: Центр защиты прав потребителей признал действия Pilsētas zemes diennests нечестной коммерческой практикой и постановил оштрафовать зарвавшегося землевладельца на 50 000 евро.

Эпидемия коснулась не только Риги

С 1 января по 31 июля 2017 года Центр защиты прав потребителей получил от жителей 44 жалобы на действия компании Pilsētas zemes dienests. Вдобавок к официальным жалобам многие владельцы квартир обращались в центр за консультациями, писали электронные письма и звонили по телефону. Потребители просили ЦЗПП оценить, насколько законно поступает землевладелец.

– Как свидетельствует информация крупнейшего рижского домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks, от действий Pilsētas zemes dienests пострадало 47 жилых домов, находящихся в обслуживании муниципального домоуправления, – сообщила представитель ЦЗПП Санита Гертмане. – Речь идет как минимум о 3000 жителей столицы.

«Письма счастья» с требованием оплатить аренду земли за 2007–2010 годы получили также жители домов под управлением кооперативов, товариществ собственников и частных обслуживающих организаций. Эпидемия коснулась не только Риги, но и Вентспилса, Лиепаи и других городов.

Землевладельцы высылали по два счета

Решение по этому делу ЦЗПП принял 7 сентября 2017 года. В заключении центра сказано, что фирма Pilsētas zemes dienests занималась нечестной коммерческой практикой. Вот главные нарушения, допущенные землевладельцем:

■ Компания требовала оплаты аренды земли под домом, не соблюдая долговой срок давности, установленный Коммерческим законом. По этому закону коммерческие долги можно взыскивать только в течение трех лет после их появления. Следовательно, требовать у жителей платы за 2008–2010 годы фирма не может.

■ При подсчете арендной платы фирма нарушила требования 40-го пункта переходных правил Закона о приватизации жилых домов государства и самоуправления. В этом пункте сказано, что при подсчете арендной платы за 2008 год хозяин земли обязан принимать за основу плату в 2007 году. При подсчете за 2009 год основой должна была служить плата в 2009 году, и так вплоть до 2010 года. Каждый год землевладелец мог увеличивать арендную плату не больше, чем на 25% по отношению к прошлому году.

■ В подсчет платы за аренду земли землевладелец без всяких оснований включил налог на добавленную стоимость. С 2008 по 2010 год закон не предусматривал за владельцами квартир обязанности оплачивать хозяину земли НДС.

■ В трех домах фирма потребовала, чтобы владельцы квартир оплатили аренду земли повторно. Например, в одном случае вместо жителей за аренду земли в 2010 году расплатился управляющий. Но позже Pilsētas zemes dienests все равно выставила владельцам квартир дополнительные счета.

■ Компания Pilsētas zemes dienests поступила противозаконно, передав право внесудебного взыскания долга сторонней фирме-коллектору. Для того чтобы коллектор мог заниматься выбиванием долгов, ему нужны законные основания. Вдобавок в своем обращении к жителям коллектор обязан указать, на основании какого соглашения между Pilsētas zemes dienests и собственниками квартир образовался долг. Тем временем договоры аренды между землевладельцем и жителями на момент образования долга заключены не были, да и решения суда о долге не существовало. Таким образом Pilsētas zemes dienests, угрожавший включить жителей в некие «черные списки» должников и передать дела коллекторам, нарушил принципы честной коммерческой практики.

■ Вдобавок компания вводила жителей в заблуждение, сообщая о якобы состоявшихся судебных победах и наличии юдикатуры. При проверке ЦЗПП оказалось, что решения разных судов по искам Pilsētas zemes diennests против жителей весьма отличаются, так что говорить об устоявшейся юдикатуре в земельных спорах говорить никак нельзя.

Точку ставить рано, суды продолжаются

За все эти нарушения ЦЗПП наложил на компанию Pilsētas zemes dienests штраф в размере 50 000 евро. Но точку в этой истории ставить, увы, рано. Представитель землевладельцев Нормунд Шлитке, небезызвестный адвокат, не сдается. Он уже подал в суд сотни исков против владельцев квартир, не пожелавших оплатить выдуманные им счета. Решение ЦЗПП вовсе не означает, что эти дела будут отозваны.

В решении Центра защиты прав потребителей сказано:

«Если жители сомневаются, что компания Pilsētas zemes dienests выставила им правильные счета за аренду земли под домом и по конкретному делу еще нет решения суда, вступившего в силу, мы предлагаем владельцам квартир действовать по следующей схеме:

■ убедитесь, что в период времени, за который вам прислали счет, вы действительно были владельцем квартиры (за оплату аренды земли отвечает человек, бывший на тот момент хозяином жилья);

■ обратитесь к домоуправу и убедитесь, что плата за аренду не была перечислена владельцу земли;

■ проверьте, не включил ли землевладелец в счет НДС (с 1 января 2008 года по 31 декабря 2010 года жители не должны были платить НДС за аренду земли);

■ убедитесь, что при расчете платы за аренду земли хозяин соблюдал «потолки», установленные на тот момент законом (с 2008 по 2010 год плата могла расти не больше, чем на 25% в год);

■ имейте в виду, что срок давности вашего долга по Коммерческому закону мог давно истечь.

Если компания Pilsētas zemes dienests подала против вас иск о взыскании долга, то укажите все эти нарушения в пояснении, которое будете давать в суде. Это очень важно, ведь если вы не подадите суду своих пояснений, то судья в принятии решения будет опираться только на информацию землевладельца.

Увы, но если в прошлом вы судились с Нормундом Шлитке и проиграли, то вам все-таки придется выполнять вступившее в силу решение суда об оплате раздутого долга, указывают в ЦЗПП.

Жильцы стали на защиту жильцов

По информации товарищества собственников квартир Tauta pret zemes baroniem («Народ против земельных баронов»), повестки в суд получили (или же в ближайшее время получат) около 4000 владельцев квартир. Всех их компания Pilsētas zemes dienests считает должниками. Если жители не согласны с чудовищными счетами за аренду, то им нужно грамотно защищать свои интересы в суде.

– Наше товарищество создано весной 2017 года, в него вошли представители порядка 80 домов, пострадавших от требований Нормунда Шлитке, – рассказывает Владимир Ткаченко, член правления организации Tauta pret zemes baroniem. – Всего в обществе состоит около 200 активистов. Вступившие в общество юристы оказывают жителям помощь в судах против Pilsētas zemes dienests.

– В свое время Нормунд Шлитке хвалился, что выигрывает все суды против жителей и взыскивает с них большие деньги за аренду. Как сегодня обстоят дела?

– Мы представляли интересы жителей на пяти судебных рассмотрениях, из которых четыре выиграли. Во всех этих случаях суд первой инстанции признал, что на требования компании Pilsētas zemes dienests распространяются нормы Коммерческого закона – взыскание долга возможно в течение трех лет, а не десяти. Конечно, представитель землевладельцев Нормунд Шлитке оспорил эти решения суда первой инстанции, так что разбирательство еще не окончено. Но мы будем бороться до конца.

Выиграно четыре суда из пяти

– В каких случаях жители могут обращаться к вам за помощью?

– Как правило, к нам обращаются владельцы квартир, которые получают судебные иски от землевладельца. В этих исках компания Pilsētas zemes dienests требует, чтобы жильцы оплатили якобы накопившиеся за десять лет долги по аренде земли под домом. Мы помогаем жителям подготовить ответ для суда и отправляемся на судебное заседание в качестве представителей собственников квартир.

– Значит ли это, что житель должен выдать вам нотариальную доверенность на представительство?

– Нет, владелец квартиры во время суда заявляет, что доверяет нам представлять свои интересы на заседании. Это устная доверенность.

– Вы прошли с жителями пять судов. Сколько разбирательств у вас впереди?

– Около сотни очных разбирательств и еще около пятидесяти дел, которые будут рассмотрены в письменном порядке. Это только те дела, в которых жители уже обратились к нам за помощью.

– Вы справитесь с таким потоком дел?

– Пока справляемся.

Защищаться надо грамотно!

– Вы выиграли четыре дела из пяти, но землевладелец оспорил неблагоприятные для него решения в суде второй инстанции и все еще имеет шанс победить.

– Тут надо понимать, что Нормунд Шлитке начал активно судиться с владельцами квартир два года назад. Тогда он подал около 2500 исков, в которых требовал от жильцов оплаты аренды земли за 2008–2010 годы. Жители были неорганизованы, каждый защищался как мог, поэтому землевладельцы постоянно одерживали верх. Только Вентспилсский городской суд вынес одно решение в пользу жителей, но и то Нормунд Шлитке оспорил и добился его пересмотра. Судебная практика сложилась в пользу собственников земли, поскольку у них были энергичные и юридически подготовленные представители.

– Однако и в 2015 году многие владельцы квартир заявляли в суде, что по Коммерческому закону Pilsētas zemes diennests не имеет права взыскивать долги за 2008 год. Почему суд не прислушивался к этому аргументу?

– В латвийском суде действует принцип состязательного процесса. Судья, как арбитр, выслушивает обе стороны и принимает решение. Жителям мало было сослаться на Коммерческий закон, надо было еще и обосновать его применение. А для этого им не хватало юридического образования и опыта. Жители понимали, что с ними поступают несправедливо, а как это доказать, не знали. Сегодня нашей главной целью стало переломить эту тенденцию.

– Многим ли жителям понадобится грамотная защита в суде?

– Каждый месяц суды рассматривают по 10–15 дел Pilsētas zemes diennests, но в будущем их будет больше. При очередной встрече в суде Нормунд Шлитке сказал мне, что подал новые иски против 4000 квартировладельцев.

На кону десятки тысяч евро

– Владимир, что заставило вас вступить в движение «Народ против земельных баронов» и защищать интересы владельцев квартир?

– Все началось, когда были затронуты интересы дома, в котором я живу и который частично находится на земле Pilsētas zemes dienests. По вопросам аренды земли мы проиграли Нормунду Шлитке и в районном, и в окружном суде. Однако Верховный суд согласился с нашими доводами и принял окончательное решение в нашу пользу.

– В чем была суть вашего спора с землевладельцем?

– В 2008 году мы создали в доме общество собственников квартир и решили разобраться с вопросами аренды земли. Компания Pilsētas zemes dienests предложила нам оплачивать как аренду в размере 5% от кадастровой стоимости земли в год, так и налог на добавленную стоимость. Платить налог мы не согласились, землевладелец подал в суд. Поначалу оспариваемая сумма составляла 300–400 евро, но к 2012 году Нормунд Шлитке требовал уже 34 000 евро. Одержав победу в Верховном суде, мы сохранили эти деньги для жителей.

Главным должно стать решение Верховного суда!

– Значит ли это, что всем квартировладельцам тоже придется выдержать по три суда – районный, окружной и Верховный?

– Нет, как правило, иски Pilsētas zemes dienests против владельцев квартир рассматриваются в судах двух инстанций, решение окружного суда является окончательным.

– Юристы говорят, что необходимо получить решение Верховного суда хотя бы по одному подобному делу, ведь только Верховный суд может дать окончательное толкование применению закона.

– Это верно, юдикатура нам очень нужна. Но попасть в Верховный суд непросто. Полагаю, для этого надо сделать анализ большого количества дел и написать от имени нашего общества письмо в Верховный суд. Сегодня разные суды и судьи принимают диаметрально противоположные решения, и опорным тут может стать только решение Верховного суда.

1 500 000 евро за землю под домом

– Что делать жителям, которые получат иск от Pilsētas zemes dienests сегодня или завтра?

– В первую очередь надо объединиться с другими жильцами своего дома, потому что иск получит каждый из них (конечно, если он не расплатился с землевладельцем по первому же требованию). Второй шаг – это связаться с нами, получить консультацию и помощь в составлении документов для суда. Наконец, третий шаг, это вовремя информировать нас о суде и пригласить на помощь во время рассмотрения дела.

– Впереди у вас много судов, но в чем заключается глобальная цель вашего общества?

– Мы хотим глобально решить проблему принудительной аренды земли под многоквартирными домами.

– Что вы для этого делаете?

– Члены нашего общества постоянно участвуют в заседаниях комиссий Сейма, на которых поднимают вопросы принудительной аренды. С 1 января 2018 года максимальная ставка платы за аренду земли будет понижена с 6% от кадастровой стоимости участка до 5%, к 2020 году ставка должна опуститься до 3%. Считаю, что в этом есть и наша заслуга, поскольку мы присутствовали на всех обсуждениях этих поправок. Далее мы будем участвовать в обсуждении проекта Закона о прекращении раздельной собственности.

– Авторы этого законопроекта предлагают владельцам квартир выкупать хозяйскую землю под домами по цене, равной 118% от кадастровой стоимости. Не слишком ли это высокая цена?

– Во многих случаях такая цена выкупа действительно неподъемна для жителей. Например, мы подсчитали, что некоторые жильцы дома по ул. Кр. Валдемара, 143, в Риге должны будут заплатить по 10 000 евро. Рядом находится дом по ул. Томсона, участок под которым стоит 1 500 000 евро.

Пора сделать кадастровую стоимость земли справедливой!

– Что же делать, чтобы жители все-таки могли выкупить землю?

– Кадастровую стоимость земли под многоквартирными домами необходимо снизить, справедливо зафиксировав в Земельной книге ее отягощение в виде чужого дома. Сегодня это предусмотрено законом, но занести отягощение в Земельную книгу может только собственник земли. А ему это невыгодно, потому-то кадастровая стоимость участков под домами и остается неоправданно высокой. Между тем земля под домами в случае выкупа и так принесет владельцам большой доход. Компания, которую представляет Нормунд Шлитке, в 2005 году купила землю под нашим домом за треть от кадастровой стоимости – примерно за 8000 латов. В 2008 году кадастровая стоимость земли поднялась до 380 000 латов, а это больше 500 000 евро. Сейчас кадастровая стоимость «упала» до 400 000 евро. Если хозяина заставят продать эту землю даже по чистой кадастровой стоимости, он заработает целых 390 000 евро.

– Предположим, в Земельную книгу будет внесено отягощения в виде жилого дома и кадастровая стоимость участка снизится даже вдвое. Но у жителей все равно нет ни 200 000 евро, ни даже 100 000 евро...

– Мы считаем, что по Закону о прекращении раздельной собственности хозяйскую землю должно было бы выкупить самоуправление. Это было бы не только справедливо по отношению к владельцам квартир, которые не виноваты, что государство так легко отдало землю под их домами историческим владельцам. Это было бы мудро по отношению к будущему. Ведь наши дома не вечные, рано или поздно они развалятся или будут снесены. Что после этого останется? Пустой участок земли, принадлежащий 50 или даже 100 совладельцам, которым непросто будет договориться о его продаже или использовании. Если же участок останется в собственности самоуправления, власти смогут использовать его для нового строительства или любого другого мероприятия по развитию города.

«Кормушка закрывается!»

– Вот только вопрос, хватит ли у местных властей денег для выкупа хозяйской земли под всеми многоквартирными домами?

– По предварительным подсчетам, речь идет о 200–250 миллионах евро. Если самоуправления смогут получить заем в Госкассе и совершать платежи в течение десяти лет, то это доступная задача.

– Владимир, как по-вашему, будет ли вообще принят Закон о прекращении раздельной собственности?

– Я думаю, что для начала Сейму необходимо обозначить свои намерения в отношении хозяйской земли под многоквартирными домами. Первый шаг уже сделан – это постепенное снижение платы за аренду земли с 6% до 3% в 2020 году. Далее следует разобраться с кадастровой стоимостью земли, отягощенной жилыми домами других собственников. Это будет сигнал бизнесу: «Кормушка закрывается, теперь все будет по-честному». Закон же о прекращении раздельной собственности должен стать завершающим шагом в этом процессе.