Видео
В мире
Бабушкин ремонт — настоящий мем рынка российской недвижимости — стал практически синонимом невозможности найти приличных и платежеспособных арендаторов. Покупатели жилья на вторичном рынке (за исключением самых отчаянных и ограниченных в бюджете) тоже обычно обходят стороной подобные варианты. Но мешать продаже или сдаче квартир могут не только очевидные вещи вроде ковра на стене и шифоньера с хрусталем. С такими скрытыми проблемами и разбирается хоумстейджер.
Хоумстейджинг (производное от английских слов «home» — «дом» и «stage» — «сцена») — это подготовка жилья, перед тем как его увидят потенциальные покупатели или арендаторы, которая позволяет повысить его привлекательность и цену. Важный критерий: в отличие от ремонта такая подготовка не должна быть дорогостоящей и трудозатратной. Хоумстейджер — это дизайнер интерьера, знающий рынок недвижимости и обладающий навыками психолога. Мы поговорили с Ириной, которая занимается хоумстейджнгом в Москве, о том, как она поняла, чего хотят покупатели, где находит клиентов и почему ковры не самая большая беда наших квартир.
По образованию я архитектор, сначала училась в Самаре, а потом поехала в магистратуру в Прагу. Когда у меня появился сын, возник вопрос, чем я бы могла зарабатывать, так как полноценно заниматься архитектурой уже не могла. У нас с мужем как раз была квартира в Праге, и мы хотели либо сдать ее на долгий срок, либо как апартаменты на Airbnb. Большими финансовыми возможностями мы не располагали, так что пришлось собирать интерьер из того, что было. Из той мебели, которая уже находилась в квартире, я попробовала соорудить что-то интересное и сфотографировала. Там было два офисных стола, которые покупали и использовали лет 30 назад, из них я сделала кухню — вызвала рабочего, который вырезал дыру для мойки. В квартире мы поставили самые дешевые стулья из IKEA и старое кресло, повесили зеркало. Я повесила шторы, вырезала из коробки какого-то оленя — в общем, все делали с минимальными затратами.
Я сфотографировала квартиру, выложила на Airbnb, и через три дня у нас уже была первая броня, а через месяц все оказалось расписано на три месяца вперед. С тех пор спрос только рос, квартира оказалась очень востребованной. Хотя она и находилась в мансарде на высоком этаже, но в этом районе Праги такого жилья много. Просто наша квартира была интересно и сделана, и преподнесена, это привлекало арендаторов.
Благодаря этой квартире мы с мужем поняли, что такая подготовка — хороший бизнес, и начали развивать это направление. Мы стали брать квартиры в субаренду, переделывать и сдавать дороже. Часто мы находили что-то не очень привлекательное, но с потенциалом. Хотя где-то с четвертой квартиры мы начали допускать ошибки: мы делали их такими, как нравилось нам самим, а не потенциальным арендодателям.
Например, у нас была квартира в бабушкином стиле. Мы с мужем такое любим, но, как оказалось, другим это не очень нравится. Одну квартиру мы переделывали три раза, пока не нашли подходящий стиль. Вообще, если в интерьере сильно присутствует личный вкус того, кто его делал, то число тех, кого жилье может заинтересовать, снижается.
Апартаментами в Праге мы занимались в течение шести лет, но сейчас я приехала в Москву. После десяти лет в Чехии меня что-то переклинило, и у меня появилась идея фикс переехать именно сюда, Москва меня звала. Хотя я никогда не была поклонницей Москвы, даже на Красную площадь впервые сходила две недели назад. Не могу сказать, что переезд был связан с тем, что здесь крутятся деньги или какие-то особенные люди. Это вообще был какой-то подсознательный момент.
В Москве я тоже начала работать с интерьерами квартир, и первое время мне казалось, что я приехала из недалекого будущего. Причем, судя по тому, что я вижу на «Циане», это проблема не московская, а общероссийского масштаба. Здесь люди очень любят соединить большое количество текстур, чтобы это все было очень ярким, активным, буквально кричало. Обои — с рисунком, шторы — с другим рисунком, на полу — ковер, тоже с рисунком. Это все присутствует даже в доме моих родителей, хотя я пыталась на них влиять, когда они делали ремонт, но не слишком успешно.
В Чехию раньше пришли мебельные гиганты, так что люди там давно переделали свои квартиры в сканди-стиль. У нас же все застряли в прошлом, в лучшем случае в лофтовом стиле, хотя он очень тяжелый. Конечно, на это влияет и наша история и культура. В России не так давно появилось право собственности на жилье, мы хотим показать: «Это мое! Вот захочу и обставлю здесь все в царском стиле. Так будет сразу понятно, что у меня все хорошо».
Хоумстейджинг пришел с Запада: изначально это американская история, в Европе он появился лет десять назад и в той же Чехии до сих пор до конца не раскрутился. Сейчас он только движется в Россию. Конечно, все начнется с Москвы и Петербурга. Сейчас за счет интернета мы все очень сильно шагнули вперед в визуальном уровне. Даже если человек совершенно не интересуется дизайном интерьера, он все равно видит хорошие примеры в инстаграме, у блогеров в качестве фона, на котором они снимают видео и делают фотографии. Это тоже накладывает отпечаток на наше восприятие красивого жилья: оно теперь светлое, легкое, там не слишком много элементов. Не могу себе представить блогера на фоне советской стенки или тяжелых штор.
Если дизайнер интерьера оформляет все специально для одного клиента, который останется в этой квартире в течение долгого времени, то цель хоумстейджера — привлечь внимание как можно большего количества людей, чтобы каждый мог себя там представить. Основные покупатели и арендаторы недвижимости — это люди от 20 до 45, и нам нужно ориентироваться на них. Интерьеры и сама недвижимость должны выглядеть для них привлекательно: человек не хочет себя чувствовать скованно, будто он в гостях у бабушки. Все любят пространство, светлые помещения, какие-то отдельные акценты вроде растений. Конечно, кто-то предпочитает заставленные квартиры, плохой свет, зашторенные окна, но это проще добавить в интерьер, чем убрать оттуда.
Вообще, чем больше пространства в квартире, тем больше остается возможностей что-то доделать, дофантазировать, привнести свое. Мы даем человеку зайти и увидеть перспективы: «А вот тут я поставлю свое кресло. А здесь будут висеть мои любимые шторы». Но когда и так уже много чего-то чужого, будет очень тяжело себя там представить. Кстати, даже на людей старше 50 лет светлые и современные интерьеры производят более сильный эффект, чем те, к которым они привыкли — с коврами и текстурными обоями. Переезжая в новое пространство, никто не хочет делать шаг назад.
Очень важно понимать, кому ты хочешь это жилье продать или сдать. Понятно, если это квартира на Тверской и ее собираются сдавать за 200 тысяч рублей, то ставить туда икеевскую мебель не стоит. Другое дело, если это студия в десяти минутах пешком от метро «Алексеевская» — тут уже можно придумать что-то попроще. Важно понимать психологический портрет человека, которому эту квартиру будут предлагать. Это первое, что я делаю. Мы садимся за стол с хозяином и риелтором и 20–30 минут тратим на то, чтобы понять, кому мы хотим это жилье показать. Тут мы начинаем подбирать первые ключи. Я называю это психологическим портретом, предсказываю потребности потенциального жильца.
Мои показатели — это 100 % успешных сделок. Не было такого, чтобы я подготовила квартиру, а она застоялась. Результат обычно моментальный. У меня есть фиксированная цена за консультацию — я прихожу, смотрю на жилье, разговариваю с собственником, узнаю, что он хочет. Базовая консультация стоит 5 тысяч рублей. Мне многие говорят, что консультация должна быть бесплатной, но я тогда устану бесконечно консультировать.
Сумма, которая потребуется на переделку, тоже может быть разной. Обычно она не превышает 20 тысяч рублей. Иногда улучшить внешний вид комнаты можно вообще бесплатно. Человек платит за мои услуги, и я говорю, что ему нужно кровать в углу передвинуть и нормально застелить. Когда все готово, я фотографирую квартиру.
Главное — клиенты должны понимать, что мы помогаем друг другу. Если человек не готов осознать, чем он на самом деле владеет, то с ним не стоит работать. Когда мы с клиентом не находим общий язык, я просто с ним прощаюсь, а иногда он сам видит, что нам нет смысла работать вместе.
В Москве есть три типа хозяев. Первый — это человек, который относится к недвижимости исключительно как инвестиции. Он ни духовно, ни физически к ней не привязан, не хранит там личные вещи, связанные с воспоминаниями, не переживает, что придется что-то менять. По большому счету ему все равно, что там происходит, главное — чтобы ничего противозаконного и страшного. И для меня, и для риелтора это самый лучший клиент.
Второй тип находится на противоположном краю, это человек, который очень привязан к своей недвижимости и вещам. У меня есть друзья, которые снимают квартиру в Москве уже 15 лет и до сих пор не могут выкинуть два старых дивана. Хозяева вообще живут в Лондоне, но от диванов избавиться они не разрешают даже несмотря на то, что они всем мешают, сломаны и не раскладываются. Почему-то эти диваны собственникам дороги как память. Была даже версия, что там спрятано что-то ценное, но диваны разбирали и ничего не нашли.
Третий тип — это что-то среднее между первым и вторым. Просто периодически надо спрашивать, можно ли что-то сделать, и собственник решает, согласен он или нет.
В квартире должно быть чисто до такой степени, как никогда не было. Она должна выглядеть буквально как отель. Нужно максимально убрать все цвета и текстуры, все, что отвлекает взгляд.
В одной квартире, где я была, на стене висели очень нестандартные и дешевые в исполнении, но дорогие по цене картины — с металлическим блеском, и взгляд постоянно за них цеплялся. Вообще люди часто считают цену хорошим аргументом в защиту своих вещей: «А вот эту картину я купил в Милане очень дорого!» Фразой «у меня дизайнерский ремонт» можно отпугнуть любого покупателя. Человек мог заплатить за ремонт огромные деньги, просто он был сделан 20 лет назад и лично для этого клиента.
Все знают выражение «less is more», это как раз про дизайн квартиры на продажу или сдачу — мебель минималистичная, ее не слишком много, окна открыты, их должно быть видно, особенно если они панорамные. Нужно создать так называемые интерьерные крючки, то есть элементы, которые зацепят человека. Он должен представить себя в этом помещении, а вещи показывают, как он будет здесь классно жить. Если есть кресло, то его стоит обыграть: поставить что-то рядом, чтобы человек мог моментально увидеть себя здесь читающим книгу. Можно накрыть обеденную зону, принести булочки с корицей и кофе, поставить где-то вазу с живыми цветами. В общем, нужно создать застывшую обстановку идеальности.
Ольга Карасева
