Видео
В мире
Продавая квартиру, возьмите справку, что у вас нет долгов…С нынешнего года вступили в силу поправки к закону "О квартирной собственности" — своего рода свод правил для владельцев квартир. Правила эти накладывают на собственника новые обязательства и вместе с тем облегчают порядок управления домом… Что будет полезно знать всем?
Какие новые права или обязанности появились у владельцев квартир, а также: как законодательство будет способствовать улучшению содержания жилых домов, даст ли оно ответы на вопросы, которые годами накапливаются у владельцев квартир и обслуживающих организаций? Эти и другие вопросы мы переадресовали юристу Владимиру Васильеву, директору юридического бюро "Гелиос". На какие положения закона юрист считает нужным обратить внимание в первую очередь?
— Закон выглядит не так страшно, как многие думают: он не содержит кардинальных мер по отношению к владельцам квартир или управляющим компаниям и не ущемляет права тех и других участников процесса обслуживания жилья, — сообщил юрист. — Но собственникам квартир рекомендую принять к сведению ряд положений закона…
Купля–продажа
— При совершении сделки по отчуждению квартиры ее владельцу необходимо получить от управляющего документ о состоянии коммунальных платежей по этой квартирной собственности, — разъясняет Владимир Васильев. — Эта норма закона введена под давлением многих структур, обслуживающих жилые дома. Знаю, что председатели многих крупных жилищных кооперативов и обществ собственников квартир не раз обращались в Сейм, писали в Кабинет министров с просьбой урегулировать порядок продажи квартир…
— Зачем владельцу обращаться к домоуправлению или правлению товарищества за справкой о состоянии своих платежей за квартиру?
— Эта норма внесена в закон для того, чтобы не оставались неоплаченными долги за жилье и коммунальные услуги, а также налог на недвижимость после того, как квартира поменяет владельца. Сейчас бывают такие ситуации, когда владелец–должник продает квартиру и исчезает. Долг остался, а новый владелец по закону не обязан выплачивать долги за прежнего владельца…
— Не является ли такая информированность нарушением прав того же должника, который, возможно, продает квартиру, чтобы погасить задолженность, а покупатель, увидев, что квартира с долгом, передумает ее покупать?
— Это не может повлиять на решение покупателя, потому что, повторяю, долг прежнего владельца законодательно не переносится автоматически на нового хозяина недвижимости: договор с домоуправлением об обслуживании заключал, например, Силиньш, а не Петров. Покупатель, увидев справку от домоуправления, в которой написано, что долг за коммунальные услуги составляет, например, 2 тысячи евро, все равно платит продавцу квартиры ту сумму, о которой договорился с владельцем. А тот, в свою очередь, сам решает, уплатить ему долг из полученной суммы или благополучно съехать с квартиры, не расплатившись за прежние услуги. Но это никак не влияет на договорные отношения с новым владельцем…
— Получается, вся обязанность должника — представить справку потенциальному покупателю квартиры о своих долгах, но не оплатить их?
— Да, закон не поставил заслон для продажи квартиры с долгом, не прописал какую–то иную меру, стимулирующую или обязывающую должника выполнить свои долговые обязательства перед домом и обслуживающей организацией.
Закон просто ввел понятие того, что покупатель знает: он покупает квартиру с долгом. Теоретически можно и уклониться от погашения долга. Так, покупая квартиру за 50 тысяч евро, например, покупатель отдает деньги продавцу, а как тот распорядится ими — не дело покупателя и не дело домоуправления. Если прежний владелец после продажи недвижимости не приобрел другую и таким образом нигде не проявился как владелец недвижимости или другой собственности, то с него и взять нечего. Долг остается за ним, а вот взыскать его очень сложно.
Редко кто из продавцов, оговаривая условия сделки купли–продажи квартиры, ставит условие покупателю: уплати мне за квартиру 50 тысяч и 5 тысяч — мой долг — отдай домоуправлению. Хотя, признаю, что здесь свою роль может сыграть и покупатель, который скажет: уплати долг, иначе я не куплю твою квартиру. Но такие сознательные покупатели и продавцы встречаются редко…
Контактируй с управляющим
— Если закон говорит о необходимости информировать покупателя о долге, то, наверное, и новый владелец должен сообщить о приобретении недвижимости…
— Да, изменения касаются и второго участника сделки. Новый собственник квартиры должен информировать обслуживающую организацию о покупке квартиры, равно как и о других изменениях в правах на собственность: если квартиру подарили, унаследовали и т. д.
Но закон не содержит обязывающей формулировки, поэтому должен или нет — не указано точно. Сейчас на практике ситуация выглядит так, что у одной квартиры за короткий период может несколько раз меняться владелец, а никто об этом не знает — ни домоуправление, ни поставщики услуг. Домоуправление, выписывая предупреждения о необходимости погасить долг, может не знать, кто сейчас владеет квартирой. Каждый раз обращаться за информацией в Земельную книгу накладно: справка — это платная услуга, а в доме может быть 40, 60, 100 и более квартир, и расходы тоже оплачивают жильцы дома. На деле эта формулировка имеет рекомендательный характер — для дисциплинированных собственников….
— Бывает, что и Земельная книга не располагает информацией: человек купил квартиру, а в Земельную книгу информацию не занес…
— Бывает, но это плохо для нового владельца. Земельная книга — это подтверждение права собственности на недвижимость: по закону собственником имущества является тот, кто записан в Земельной книге. Поэтому если ты купил, но не зарегистрировал недвижимость, формально владельцем является прежний собственник, который теоретически может предъявить свои права. Но, насколько я знаю, практически все регистрируют свою собственность в Земельной книге.
Тем не менее, как мы говорили, домоуправление или кооператив не будут каждый месяц и даже каждые полгода–год без особой надобности проверять в Земельной книге, в какой квартире сменился владелец. Поэтому новый владелец может купить квартиру, зарегистрировать ее в Земельной книге, а домоуправление не будет знать об этом и продолжать выставлять счета за квартиру Силиньшу, а владелец уже давно Петров…
— Но новый владелец Петров может — теоретически — отказаться платить, потому что квитанция выписана не на него, а он договор с обслуживающей организацией не заключал.
— Это сугубо теоретически. Положения закона обязывают владельцев недвижимости контактировать с управляющей организацией и соблюдать порядок в этой части делопроизводства, но не более. Поэтому человек ответственный и ранее расплачивался со своими долгами, если они накопились, вовремя регистрировал свое жилье в Земельной книге и заключал договор об обслуживании с домоуправлением, предоставлял покупателю квартиры нужную информацию и так далее.
Особо хочется отметить, что в законе введена норма, которая отдельно регламентирует такой порядок: обязанностью нового владельца является осуществление всех расчетов с домоуправлением за квартиру с момента фактического приобретения квартиры и до регистрации ее в Земельной книге на свое имя.
Закон фактически только напомнил владельцам квартир об их обязанностях, но не поставил это обязательным условием, за невыполнение которого следуют какие–то санкции…
С мертвой точки
— Следующий блок изменений касается порядка принятия некоторых совместных решений владельцами квартир, — продолжает разъяснять Владимир Васильев. — Ранее действовала такая норма: для решения вопросов, связанных с обустройством автостоянки, работ в местах общего пользования — на чердаке, в подвале, теплоузле — требовалось согласие всех: 100% владельцев квартир. Как показывает практика, только в единичном случае можно собрать всех собственников, даже если сбор подписей проводится путем опроса (голосования по бюллетеням, без созыва собрания). Если в доме 80, 100 и более квартир, то собраться практически невозможно: кто–то живет и работает за границей, кто–то умер, а наследник еще не вступил в свои права.
Правильно, считаю, что снизили норму голосов, необходимую для утверждения решения, до 75%. Это позволяет быстрее решать общие вопросы, поможет сделать много полезных работ в доме. Чаще всего эти 25% и зависали, не давая дому развиваться…
— Поможет ли эта норма голосования развитию малого бизнеса, когда кто–то из владельцев квартир задумает открыть в одном из общих помещений (колясочной, подвале, чердаке и т. п.) обувную мастерскую, парикмахерскую и так далее?
— Да, и в решении таких вопросов — тоже. В том числе общество собственников квартир путем голосования может ограничить какие–то работы в доме и на принадлежащей (привязанной) к нему территории, в том числе строительные, по установке или перемещению коммуникаций, необходимых для водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения и другие.
Вместе с тем сейчас общество владельцев квартир не может запретить соседу открыть в принадлежащем ему помещении на первом этаже офис или солярий, например, как это бывало ранее, когда люди не соглашались из чувства противоречия ("Нечего ему тут деньги зарабатывать!"). Но у владельца должен быть проект, отвечающий всем нормативным требованиям. Это соответствует норме закона, в которой сказано, что владелец квартиры свою отдельную собственность может использовать по собственному усмотрению, если это не мешает окружающим…
— Еще в законе есть положение о том, что накопления на ремонт в доме стали обязательными. Не совсем понятно. Ведь и ранее жильцы получали смету на год, которую они должны были одобрить или оспорить, отказаться. Не значат ли изменения в законе, что сейчас обслуживающая организация сама может определить дому, какой ремонт и на какую сумму делать, и выставить всем квартирам счета?
— Раньше существовала такая практика: домоуправление раз в год предоставляло дому проект сметы — какие работы и на какую сумму оно предлагало сделать в доме в будущем году. Если жители до указанного срока не оспорили предлагаемые решения, не предложили свои варианты, то смета считалась принятой по умолчанию. Согласование с владельцами квартир проводилось по принципу: молчишь — значит, согласен. В соответствии с новой нормой закона, молчание не означает согласие. Для принятия сметы надо собирать собрание. Собрание, в свою очередь, тоже может отказаться от предложенных работ — на этот счет закон не дает разъяснений. Но на таких собраниях собственникам следует думать не только об экономии, но и о сохранении своего дома, общей собственности.
Также закон предусматривает статью расходов на обслуживание и управления домом (собственно квартплата). Так, владелец квартиры в соответствии с его частью общей доли собственности на основании принятого решения владельцев квартир вносит определенную плату в фонд для других обязательных действий, необходимых для содержания дома.
Получается, что и в этой части закон только подсказывает владельцам квартир, что надо делать. Ведь жители, заботящиеся о своем доме, всегда содержали его в порядке и не экономили на необходимых работах…
Еще раз про долги
— Закон позволит эффективнее работать с должниками?
— Нет, эти изменения никак не повлияют на работу с должниками. Разве что какой–то осторожный покупатель, получив справку домоуправления о том, что на квартире висит долг, потребует справку и о том, что долг будет погашен до сделки по продаже квартиры. Других глобальных изменений я не вижу.
— Какими вы как юрист видите более эффективные нормативы в плане квартирной собственности?
— На этот счет у меня нет одного мнения. Как юрист я за то, что можно было бы ввести ряд более жестких норм в отношении квартирной собственности, но это в первую очередь касается гражданского законодательства. Первое — запретить продавать недвижимость, если на ней есть какие–то неурегулированные обязательства. Но это уже нарушение прав человека, нарушение Сатверсме. Такой запрет в первую очередь ущемил бы права владельцев квартир, которые борются с домоуправлением, выставившим неоправданно высокие счета, если человеку понадобится срочно продать квартиру по семейным обстоятельствам.
На практике люди чаще всего выигрывают у домоуправления такие иски о необоснованных счетах. Но суды идут годами, по пять и более лет, а человек из–за такого надуманного иска не может продать квартиру. Это неправильно. Сейчас вписывать какие–то жесткие меры нереально. Есть ситуация, когда человек хочет продать квартиру, чтобы погасить долг. Хотя добросовестный человек и раньше квартиру с долгом не продавал или предупреждал покупателя о своих долговых обязательствах.
Видно, что новые нормы закона вписаны, чтобы хоть немного прижать жуликов (а их хватает) и защитить покупателей, хотя бы информационно, от неожиданностей, которые могут возникнуть при покупке квартиры. Ведь бывает и так, что предприимчивый управляющий или поставщик услуги требует от нового владельца погасить долги прежнего, а это является противозаконным…
Давно известно, что законы принимаются для законопослушных граждан и неграждан. В ситуации с должниками плохо то, что за полученные ими услуги, за то, что они живут в тепле, пользуются водой, а дворник подметает дорожку перед домом, где они ходят, платят добросовестные соседи, в том числе и старушки, которые сразу после получения пенсии бегут в банк платить за квартиру, да и остальные соседи — ни у кого нет лишних денег. То есть дом отказывает себе в каких–то нужных ремонтных работах, чтобы вовремя уплатить поставщику тепла, водоканалу, уплатить зарплату тому же дворнику и так далее. В случае возбуждения судебного иска госпошлину также оплачивает домоуправление — из денег жителей. Потом, если суд присудит, должник должен будет оплатить долг и судебные издержки. И он оплатит, но когда это будет, и будут ли у него средства, или он будет оплачивать свои долги по 10 евро в месяц…
— Пока суд идет, дом тоже платит за него. Например, такая ситуация. Собственник квартиры должен 1 000 евро. При подаче заявления в суд обслуживающая организация платит пошлину 300 евро. Суд состоится через год, и к тому времени задолженность уже вырастет до 1 500 евро, — разъясняет юрист. — В это время жильцы платят за тепло и водопровод по выставленным поставщиками услуг счетам — за весь дом, в том числе за должников…
Был и учет
…Вернемся лет на 20 назад, до того, как было введено декларирование места жительства, а действовал паспортный режим — закон о прописке. Тогда люди были, как считается, противоправно прикреплены к какому–то адресу, и, если они меняли квартиру или продавали, то их не выписывали, пока они не уплатят все имеющиеся долги. Риелторы, которые работали добросовестно, проверяли своего клиента, продающего квартиру, чтобы были оплачены все счета, числящиеся за этой квартирой, в том числе за газ, свет, телефон.
Домоуправление не давало справку для обмена 22dz — о наличии прописанных в квартире персон, пока ответственный квартиросъемщик не приносил все квитанции об оплате счетов. Покупатель получал квартиру "чистую" — без долгов, без прописанных на жилплощади жильцов. Сейчас покупатель рискует получить долги и задекларированных старых жильцов. После приватизации и введения системы декларирования этот четкий, хотя и несколько армейский порядок, канул в Лету. Возможно, зря…
Татьяна АНДРИАНОВА
