Те, кто сдаёт жильё в аренду, то и дело сталкиваются с неприятными сюрпризами. Так бывает, если нарвешься на неадеквата, рассказывает рижанин Игорь Самовский, который время от времени сдает жилье в найм. «Лучше тщательно проверить будущего жильца на его платежеспособность и … вменяемость, чтобы затем не пришлось кусать локти, когда обнаружишь в своей квартире разгром, а жильца — и след простыл. Не так давно в закрытой группе социальной сети Facebook публиковались фотографии очередной разгромленной квартиры — жилец покинул ее, замазав кровью стены и постельное белье, и раскидав повсюду бутылки от алкоголя.

— Многое о человеке можно узнать просто из открытых источников — порой достаточно для начала ввести фамилию в Google, и выскочит много полезной информации. Состою и в группе FB «Черный список аренаторов», всегда сверяюсь там с черным списком потенциально опасных квартиросъемщиков. Часто это выручает — хорошо подумаешь, прежде чем сдавать квартиру таким выдающимся ребятам… Одно время сдавал жилье на долгий срок. Но быстро понял, что это абсолютно невыгодно — заработок минимальный, а вложения слишком велики — и большой риск нарваться на какого-нибудь неадеквата. Я уже ничему не удивляюсь — некоторые снимают квартиру лишь для того, чтобы сбросить пар и выплеснуть свой гнев на ни в чем не повинную мебель. Мне тоже приходилось как-то столкнуться с подобным вандализмом, когда в одной и квартир была поломана мебель и перебиты зеркала.

Теперь сдаю квартиры только туристам и лишь на короткий срок. Иначе весь твой бизнес превращается в одну сплошную головную боль.

Мешок пепла и крышек

-Некоторые истории вспоминаю как страшный сон. Была у меня одна жилица, с виду приличный человек, даже трудилась где-то социальным работником, который по долгу службы должен ухаживать за другими. Но эта женщина однажды просто съехала без предупреждения, так и не заплатив за проживание в последние месяцы, при этом оставила после себя такое!.. Пришлось отмывать каждый квадратный сантиметр. Скорее всего, она страдала каким-то психическим заболеванием, поскольку складировала в квартире массу всяких ненужных вещей, причем все они были распределены по мешкам. К примеру, зачем-то в отдельный большой мешок она собирала пепел. Представьте, какой запах там был! Маленькие крышечки от парфюмерии и косметики тоже собирались в отдельный мешок. Был там еще один своеобразный мешок, набитый доверху фаллоимитаторами разных размеров. Я случайно сел на этот мешок и сразу подпрыгнул, как ошпаренный от неожиданности и омерзения.

— А раньше за этой дамой ничего подобного не замечали? Собрать целый мешок пепла — нужно время.

— Нет, я время от времени посещал квартиру, но ничего подобного первое время за ней не замечал. Возможно, заболевание проявилось внезапно и стало прогрессировать? Как-то несколько месяцев я не наведывался, а потом пришел. Смотрю — арендатор квартиры вдруг куда-то просто бесследно исчезла, так и не заплатив за последний месяц и ни о чем не предупредив… И при этом оставила после себя вот такой огромный беспожуткий бардак!…

Шок — это мягко сказано. Я долго приходил в себя после всего увиденного. Причем уже после того, как я убрал весь этот мусор и вздохнул с облегчением, а потом заклянул под диван и оказалось, что еще и там целый склад таких же мешков! Человек, судя по всему, страдал синдромом Плюшкина: зациклился и фанатично сортировал мусор прямо в квартире, в которой живет. Печальная картина…

— И эта женщина так больше и не появилась к вартире? И не звонила?

— Нет, исчезла без следа. Причем почти все свои вещи оставила. Я собрал их в мешок, убрал в гараж. Несколько раз ей звонил (безрезультатно) и писал с просьбой забрать свои вещи. Но никакой реакции не последовало — она так и не откликнулась. Пришлось в несоклько этапов избавляться от ее вещей. Сначала отнес их в подсобку, затем, несколько месяцев спустя, частями сдавал их в гуманитарку, пока не избавился от всего. Ни на сообщения, ни на телефонные звонки эта дама по имени Илзе не отвечала. И лишь полгода спустя мне пришло уведомление о том, что «Илзе присоединилась к телеграму»… Но и после этого она все сообщения игнорировала. Вот такая история.

Зарёкся сдавать жилье в долгосрочную аренду

— Страховка жилья от подобных случаев вандализма не покрыла вам нанесенный ущерб?

— Если честно, я в страховую компанию по этому случаю даже не обращался. Потому что отделался, можно сказать, легким испугом — ведь аренда была не заплачена только за один последний месяц, ее с лихвой покрыла сумма залога. Мне пришлось заплатить за уборку, на этом все. Моральный ущерб при этом, конечно, никакая страховка тебе не покроет. Я еще, можно сказать, отделался легким испугом.

— Как найти управу на таких жильцов, которые громят квартиры, свинячат к них и просто уезжают? Есть у вас какой-то рецепт?

— Вызывать полицию? Подавать в суд? Признаться, я не слышал ни об одном случае успешного решения подобного конфликта с жильцами через суд. К тому же люди у нас, как правило, не верят в судебную систему и чаще всего даже не подают иски, зная, как долго у нас длятся судебные рассмотрения, не хочется годами жить в этом аду. После своего печального опыта с неадекватными жильцами я просто зарекся сдавать жилье в долгосрочную аренду. Поскольку я не из таких людей, кто будет каждый месяц навещать своих жильцов и проверять, как они живут-поживают, все ли у них в порядке, то лучше и не рисковать, заселяя кого-то на долгий срок.

Я заметил, что сдавать жилье дольше, чем на месяц, совершенно невыгодно: после того, как люди съезжают, как правило, приходится делать ремонт, который съедает весь возможный заработок. Кроме того, люди за несколько месяцев проживания обычно ломают мебель и даже сантехнику… Как им это удается, ума не приложу. Но это факт. Все это приходится ремонтировать или покупать заново. Мне как-то не везло на аккуратных жильцов. Часто попадались люди, не аккуратные до физиологического отвращения, просто тотальные неряхи. В восстановление квартиры после них приходится вкладываться по полной программе. Чтобы устранить серьезные поломки и неприятный запах. Если въезжают жильцы с ребенком, там могут быть другие крайности: дети рисуют на обоях. Коты — тоже наносят ущерб. Причем их владельцы, заселяясь, как правило, уверяют, что никаких животных у них нет, затем же эти коты, нередко в больших количествах, появляются в квартире в тайне от меня и дерут обои в свое удовольствие. Еще и мебель портят, затачивая об нее свои когти.

— Как можно себя обезопасить от таких жильцов?

— Это лотерея. Но вы не представляете, насколько непредсказуемыми бывают жильцы! У меня даже бывали случаи, когда арендаторы через какое-то время после въезда меняли замки. Вот это был сюрприз так сюрприз! Там не только в гости не зайдешь с проверкой, спросить, как дела, но и вообще не попадешь в свою квартиру. В Испании, конечно, дошло до еще большего абсурда — когда в твою жилплощадь вселяются посторонние люди, не желающие платить за твое жилье. И при этом ты не можешь их выселить лишь потому, что у тебя есть другая квартира, а значит, тебе и так есть, где жить. У нас в Латвии, к счастью, до таких крайностей не доходит — такое поведение жильцов еще не стало нормой жизни. Но долгосрочная аренда с каждым годом становится для владельцев недвижимости все менее выгодным бизнесом. Если, конечно, у тебя не десятки объектов, а всего пара квартир.

— А заключение официального договора решает проблему таких жильцов?

-Если человек порядочный, он и без договора будет исправно платить аренду. Если же нет, то и официальный договор не спасет. Я для себя решил проблему так — просто больше не сдаю квартиры в долгосрочную аренду, только на пару дней, туристам. Сразу вздохнул свободнее — головной боли стало меньше: за это время жилье, как правило, не успевают привести в негодность, ведь туристы большую часть времени проводят вне квартиры. А вот постоянные жильцы много времени проводят дома, в итоге и мебель, и общее состояние квартиры от их постоянного присутствия, как правило, страдают.

Кроме того, я заметил, что люди, предпочитающие жилье снимать, в нашей стране, как правило, проблемные — либо у них проблемы с алкоголизмом, либо какая-то общая неустроенность, неумение вести хозяйство, депрессивные расстройства и тому подобное. Такие люди могут менять съемные квартиры довольно часто — загадят одну, переезжают в другую и так по кругу. И стоит насторожиться, если вы нарветесь на такого жильца. Поэтому прежде чем сдавать жилье человеку, стоит все же поинтересоваться, почему он решил снять квартиру у вас, где жил до этого и почему съехал. Чаще всего у людей, которые замечены в крушении чужой собственности хотя бы раз, приступы гнева время от времени повторяются. Поэтому было бы очень полезно узнать по разным источникам о потенциальном жильце как можно больше. Редко бывает так, что вполне адекватный отец семейства вдруг внезапно начинает все вокруг ломать и крушить. Чаще всего, это его обычное состояние, которое при определенных условиях периодически повторяется. Никому не пожелаю нарваться на таких жильцов. Долгосрочная аренда — это лотерея.

— Из каких стран туристы самые аккуратные?

— В общем-то все туристы, выходит, аккуратнее людей, которые проводят постоянно время в своей квартире. Но в случае с американцами, я замечал, что «ноги на стол» — это не метафора, они действительно так живут! Если они расслабятся, то вокруг грязного стола будут еще и валяться коробки из-под пиццы. Но, конечно, не все люди так поступают — все зависит от человека и его привычек, круга общения. Хочу подчеркнуть, что порча имущества — когда жилец крушит мебель, бьет зеркала и окна, заливает полы жидкостями (как большинство клиентов «Черного списка арендаторов») это не просто неряшество, это явление, в большинстве случаев, носит медицинский характер. Это уже патология. Это важно понять. Такие люди, чаще всего, ломают мебель не случайно, а намеренно. Некоторые для того и снимают чужую собственность, чтобы устроить разгром и сбежать, не заплатив.

Кто-то разрисовывает обои, кто-то заливает ламинат водой. «Жертвы и разрушения» могут проявляться по-разному. Для себя я сделал вывод — если приходит такая беда, и у тебя поселится вандал, правды ты не найдешь. Правоохранители будут рассматривать это дело долго, и могут повернуть дело так, что и сам владелец в итоге окажется виноват. Поэтому спасение утопающего дело рук самого утопающего — то есть надежда только на залог в размере трехмесячной оплаты. В случае чего, если жилец что-то сломает или уедет не заплатив, эта сумма покроет убытки. И такой залог, кстати, позволяет фильтровать клиентов — те, кто не сможет его внести, просто не станут снимать у вас квартиру. Что тоже плюс. Меньше проблем в случае неуплаты.

Страховку выплатим лишь по официальному договору на аренду жилья

Большинство страховых компаний предлагают владельцам квартир и домов услугу — приобретение страхового полиса арендатора жилья. Но с условием — если с арендатором заключен письменный договор на аренду жилья — как краткосрочного (до 30 дней), так и долговременного (свыше 30 дней). Такой страховой полис арендатора покроет убытки, которые могут возникнуть в случае внезапного акта вандализма, совершенного квартиросъемщиком в чужой собственности, если жилец, украдет имущество или испортит его.

К примеру, некоторые жильцы намеренно снимают жилье на короткий срок с целью его порчи — в результате разрисовывают стены и крушат мебель. А жильцы, снимающие квартиру на долгий срок, могут украсть дорогостоящую технику, стоимость которой тоже покроет страховой полис арендатора.

На сайте страховой компании If указано «В случае подобных неприятных инцидентов следует незамедлительно вызывать полицию, пожарно-спасательную службу и управляющего домом. Только так можно зафиксировать доказательства — например, с помощью фото- или видео фиксации последствий вандализма на месте происшествия. Далее об инциденте следует проинформировать страховую компанию.»

В случае, если недвижимое имущество застраховано в какой-либо компании, заявление на выплату ущерба можно подать прямо на ее сайте. Или задействовав мобильное приложение. К заявлению надо присоединить доказательства — фото или видео с места происшествия и указать список нанесенных повреждений. Далее с клиентом уже свяжется специалист страховой компании и выяснит детали.

Важно понимать, что даже страховой полис арендатора не покроет ущерб, который возник в результате длительного проживания в квартире с несоблюдением санитарных норм из-за привычного образа жизни. К примеру, затраты на уборку за неряшливым человеком, запустившим квартиру, несравнимы с убытками от внезапного непредвиденного случая или припадка вандализма.

Чтобы не допустить подобных неприятных ситуаций, страховые компании рекомендуют не только тщательно изучать потенциальных арендаторов, но также регулярно проводить осмотр жилья в период найма. Владелец квартиры может приложить к договору акт приемки-сдачи недвижимой собственности, в котором должны быть перечислены все вещи, находящиеся в квартире в момент въезда жильца. В идеале их сфотографировать. В таком случае меньше вероятности того, что между квартиросъемщиком и владельцем жилья возникнут разногласия из-за того, что состояние мебели при въезде не соответствует тому, каким оно стало после появления в квартире жильцов. Залоговый взнос, предусмотренный 12 статьей Закона о аренде жилья, также может стать хорошей гарантией для владельца собственности, что все условия договора будут исполняться. В случае возникновения возможных убытков, например, из-за неуплаты жильцом арендной платы или повреждений самого жилья, залог может стать гарантией возмещения ущерба.

Страховка и официальный договор с жильцом — это гарантия безопасности

Специалист по недвижимости Алина Белявска занимается не только продажей жилых объектов, но и сдачей жилья в аренду.

— Из своего опыта могу сказать, что страховать квартиру обязательно надо — независимо от того, есть арендный договор или нет, а также невзирая на то, что потенциальные арендаторы вам предлагают «устно договориться», сдать жилье без официального договора. Для меня этот прямой сигнал того, что неизбежно будут проблемы. Без договора потом никому ничего не докажешь. Лучше заключить договор и заплатить 10% налога Службе госдоходов, чем пытаться уйти от налогов.

Есть стандартная страховка недвижимости, — от пожара, наводнения и прочих рисков. Ее тоже следует покупать, если жилье сдаешь.Тем более, что практика показывает — если что-то случается, прорвало трубу или возник пожар, -арендаторы могут просто покинуть квартиру, особенно, если сами виноваты в происшествии. Поэтому лучше всего страховать свою квартиру от таких рисков и составлять с жильцом официальный договор. Еще надежнее его зарегистрировать в земельной книге. Жизнь ваша будет проще и спокойнее.

Обезопасить себя владелец жилья может еще и застраховав гражданско-правовую ответственность арендатора в пользу собственника квартиры. То есть, если арендатор что-то натворил, например, разбил стекло или сломал мебель, страховка покрое ущерб хозяину квартиры.

Но риск остается и при страховании. Сдавая квартиру с хорошим ремонтом, стоит понимать, что при смене жильцов на ремонт все равно придется потратиться. Также как и на чистку и замену мебели.

Поэтому лучше сдавать жилье без мебели — намного гигиеничнее, когда люди въезжают в квартиру со своей мебелью. У вас при этом меньше проблем. Особенно, если жильцы с животными. Кстати, заметила, что некоторые животные воспитаннее и чистоплотнее некоторых людей, поэтому жильцам с животными никогда не отказываю. Они обычно очень дисциплинированно вносят оплату за проживание.

Всегда нужно брать данные жильца и заключать договор официально

Рижанка Ирина Л. тоже сдает квартиры в аренду уже много лет. Предпочитает сдавать жилье официально и платить налоги. В таких случаях и самой спокойнее, если вдруг жилец решит не платить или чтото переломает. По опыту своих знакомых она заметила, что страховые компании страхуют гражданско-правовую ответственность арендатора в пользу владельца жилья даже в случаях, если официальный договор на аренду жилья не заключен:

— Правда, ставка при этом выше, чем в случае, если между арендатором и владельцем жилья заключен официальный договор. В случае, если квартира жильцом разгромлена, поломана мебель, нанесены другие повреждения, страховка покроет ущерб, но при этом все-таки должен быть выход на виновного жильца, какие-то его личные данные. Чтобы страховая компания могла взыскать с него хотя бы часть понесенных убытков. В противном случае, страховая компания в следующий раз повысит владельцу жилья плату за свои услуги с учетом прежних убытков.

— Приходилось ли вам сталкиваться с проявлениями вандализма жильцов?

— Был один случай, когда человек все разгромил и при этом, к сожалению, остался безнаказанным. А еще одна моя знакомая сдавала комнату, и ее жильцы оказались непорядочными и попросту обчистили владелицу жилья. Вывезли все — технику, мебель. Пришлось заявлять в полицию, и виновных, к счастью, нашли и привлекли в ответственности. Это действительно позитивный пример — даже технику украденную у нее нашли в ломбарде и вернули. Полиция отлично сработала. Так что не все так уж плохо, тебя не бросают наедине с проблемой, если что-то случается. Но и самим стоит все-таки обезопасить свой бизнес по максимуму: взять персональные данные жильца, заключить официальный договор. Ведь если дело дойдет до судебного разбирательства или выплаты ущерба, договор, заключенный с жильцом официально, все чеки и квитанции об оплате, а также акт о сдаче-приемке жилья с описанием всего, что было в квартире, очень пригодятся.

«Ведут себя как свиньи. Нет — даже хуже»: ужасные истории людей, сдающих квартиры