Клементий Ранцанс.

Юрист, член правления Общества защиты прав собственников и съемщиков квартир в денационализированных домах «Аусма» Клементий Ранцанс высказывает обоснованное своим огромным опытом мнение о кадастровой стоимости, выкупе земли и налоге на недвижимость. С переменами этих трех величин мы уже столкнулись или еще столкнемся. Полагаю, без особой радости.

— Объясните мне, что такое, например, кадастровая стоимость не в энцициклопедии, а в реальной жизни? Я, сколько ни старался, этого так и не понял.

— Кадастровая стоимость, в моем понимании, это кадастровый налог. Она никак не выражает ценность недвижимости, кадастровая оценка не имеет никакой связи с истинной стоимостью собственности.

Например, кадастровая стоимость нашего дома по адресу Тирзас, 3 (корпус 2, стоит дом на земле, адрес которой — Бривибас гатве, 389) в 2008 году была немногим более 14 000 латов. Сейчас она — 162 000 евро. Значит, примерно в десять раз выше. На каком основании? Какая же ценность тут возросла? Это полная чушь и бред.

Землевладелец Бривибас гатве, 389, с нашего многоквартирного дома до 2008 года получал 840 латов в год. После переоценки кадастровой стоимости в 2008 году он за два дома получает примерно 22 000 евро в год. Каждая квартира должна платить около 200 евро в год за соотнесенный с этой квартирой кусок земли величиной с могилу. Сейчас. Тогда платили 19.

Какая же тут связь кадастровой стоимости с рыночной стоимостью, необходимость считаться с которой власти постоянно подчеркивают? Как может рыночная стоимость земли под многоквартирным домом возрасти в десять раз? Откуда она взялась? Очевидно, что кадастровая стоимость — это налог. Искусственно созданный налог. Несколько исследователей, да и Государственная земельная служба (ГЗС), указывали, что такая кадастровая оценка является фикцией.

Как может быть какая–то кадастровая оценка, если земля под домами продается, дарится? У меня есть данные об уйме случаев, когда крупные скупщики покупали землю через дарение, через приватизацию… Как это могли приватизировать землю под многоквартирными домами в обход собственников квартир?

У земли под многоквартирными домами нет и не может быть переменной кадастровой стоимости, как у свободной для застройки земли или как у земли, на которой расположены производственные здания, от деятельности которых имеется доход. Потому спекуляция (купля, продажа) земли под многоквартирными домами противоправна.

— Однако пересмотр кадастровой стоимости продолжается…

— Аномалии кадастровой оценки являются одним из важнейших нарушений прав человека. Потому что владельцы квартир обкладываются необоснованными платежами по принудительному найму земли, несмотря на то что стоимость этой земли не меняется. Стоимость земли определяется от дохода за трехгодичный период, а у этой земли нет роста капитала.

Например, один из абсурдов кадастровой оценки открывается, если посмотреть обзоры ГЗС за 2012 или 2015 год. Там видно, что в случае единой (с землей) собственности (140 тысяч приватизированных квартир) кадастровая стоимость — полтора квадратных метра земли на один квадратный метр квартиры. А в случае раздельной собственности (170 тысяч квартир) ценность одного квадратного метра квартиры — уже 2,3 квадратных метра земли. Значит, для разделенной собственности определяется в неполных три раза более высокий налог на недвижимость и плата за аренду по сравнению с единой собственностью. Что же это за оценка? Как такое может быть?

Да и в решении Суда Сатверсме № 2010–21–01 (пункт 3.2) указано, что Суд Сатверсме обращает внимание законодателя на необходимость в данном вопросе произвести оценку критериев установления кадастровой стоимости. Эти критерии не оценивались.

— Я не понимаю критерии, которые определяют идентичным, находящимся рядом объектам стоимость, что отличается в разы.

— Да, есть множество примеров, когда кадастровая стоимость двух участков земли, которые находятся по соседству и ничем друг от друга не отличаются, совершенно разная. На одном стоимость квадратного метра земли установлена 20, на другом — 200 евро. Полная чушь.

— Что вы посоветуете предпринять людям? И имело ли это массовое нарушение прав людей какое–то противостояние?

— Я отправил ГЗС, отправил Дзинтарсу Расначсу Закон о налогах от 1938 года. Он устанавливал, что оценка земли не производится отдельно от стоимости постройки, ее стоимость определяют доходы от земли за три года, рост капитала. Почему мы не пользуемся этими условиями, которые ясны, естественны и созданы специалистами высокого класса?

На портале manabalss.lv размещено несколько инициатив на эту тему. Моя в том числе. О кадастровой стоимости арендованной в принудительном порядке земли. Я разработал конкретный законопроект, который уже можно направлять в Кабинет министров.

В деле № 2010–22–01 Суд Сатверсме согласился с мнением заявителя, что решение о кадастровой стоимости недвижимости было принято в 2008 году главным образом по политическим соображениям. То есть имеется основание для того, чтобы вернуть раздутую кадастровую стоимость на прежний уровень.

У земли под многоквартирными домами нет и не может быть рыночной стоимости. Ее нельяз продавать, потому что в «Законе о приватизации государственных и муниципальных жилых домов» (статья 54) для владельцев квартир при покупке земли было установлено право первой руки. Это право в массовом порядке нарушалось фиктивными дарственными (получали бесплатно, а выкупать землю нам хотят предложить согласно ее рыночной стоимости), продажей по частям и иными способами. Государственная власть оказалась инфантильной и не обеспечивала никакой защиты.

Конечно, если государство установит подлинную стоимость отданной в принудительную аренду земли, то владельцы квартир, возможно, выкупят ее за такую сумму сами. Сейчас кадастровая оценка не имеет ничего общего с подлинной стоимостью. Процесс оценки очень непорядочный, скользкий и лживый.

— Тогда скажите, как владельцы квартир справятся с поджидающим их выкупом земли?

— Если не решить вопрос об условиях кадастровой стоимости, то выкуп земли реально не осуществим.

Запланированной платой за выкуп предусмотрено переступить любые границы здравого смысла. За счет владельцев квартир, за счет налогоплательщиков предусмотрено получить баснословную прибыль. Есть люди, которые рассчитали, что, заставляя пенсионеров, семьи с детьми, малообеспеченных выкупать землю, с них можно содрать около 420 миллионов евро. Этот законопроект имеет уголовный характер. Сам по себе, как таковой. Я готов это утверждать в любом месте.

— Я тоже являюсь членом правления общества собственников квартир нашего дома. У нас тоже есть умные люди, которые посчитали, что в том случае, если мы между собой договоримся о выкупе земли, нам придется платить где–то по 8 000 евро с квартиры. А если не договоримся, то сумма может подскочить до небес. Но и эти 8 000 если кто и потянет, то подавляющее меньшинство.

— Я посчитал, что нам придется платить где–то от 3 до 5 тысяч евро с каждой квартиры. Ну не станут люди выкупать эту землю на таких условиях. Мы выкупили землю под гаражами. Каждый собственник должен был заплатить около 300 латов. Но и тогда 15–20% не смогли собрать деньги. Закон не будет работать, его не надо принимать. Он не имеет никакого смысла.

Кроме того, землю под домами нельзя считать рыночным объектом. Закон не позволил пускать эту землю в продажу, в рынок. В том смысле, что у собственников квартир есть право первой руки. Но! Государство это право не обеспечило. А если это право не обеспечено, упомянутый закон отдает криминалом. Я же не знаю, что земля под домом продается. Меня никто не информировал. Земельная книга или самоуправление в течение года или нескольких лет не заключает договор о принудительной аренде земли, лишь бы скрыть факт, что она продана.

— Значит, это были противозаконные, наказуемые действия?

— Да. Решение должно начаться с пересмотра кадастровой стоимости земли под многоквартирными домами. В свою очередь, ограничение прав собственников земли определяет 116–я статья Сатверсме.

Несомненно, цена земли под жилыми домами, которые не приносят никакой прибыли, в Риге или другом месте должна бы быть одинакова. Под многоквартирными домами в Старой Риге она могла бы быть ниже, чем на окраинах города. Потому что в Старой Риге дому не принадлежит ни одна пядь земли, кроме той, что под фундаментом. Я, как юрист, считаю, что землю под многоквартирными домами должно выкупить государство. Или самоуправление. И потом продать ее домам. Собственники квартир должны выкупать эту землю за такую цену, за какую собственник земли ее приобрел.

Остаётся строить дома так.

— И вы надеетесь, что удастся фиксировать начальную, «невинную» ситуацию?

— Видите, у меня тут в руках договор о покупке. Кадастровая стоимость участка — 41 000 евро. Цена покупки — 5 640 евро. Какая там может быть повышенная стоимость? Но кадастровая стоимость выросла, и налог мы платим от кадастровой, а не от рыночной стоимости, которая в 5–7 раз ниже. Вот в этом–то и состоит фикция.

Кроме того, привязку земли к дому все еще предусмотрено определять заочно. А это значит — какой величины кусок земли должностные лица захотят определить под выкуп, такой и определят. И что это значит — «функционально необходимая земля». Кому она необходима? Оказывается, государству и самоуправлению.

Еще один аспект. Уйма земельной собственности под многоквартирными домами не выкуплена. Люди не платили за нее ни лата. Им (в 1938 году) было указано: в течение пяти лет выкупить землю. Но случилась оккупация, и они ее не выкупили. Сегодня же они получили землю в подарок. Потому что не платили за нее с 1939 года. Не имеет значения, когда. Надо было платить. Зато сейчас они хотят получить 10–15–кратные деньги за выкуп уже себе. Это настолько аморально, что дальше некуда.

Что еще? Пристегнутая к каждому дому земля имеет какое–то обременение. Тут — канализация, там — электросети, подъездная дорога… Жилой дом этой землей пользоваться не может. Некоторым пристегивают даже часть улицы. Приходится платить за аренду улицы. Но имеется закон (Гражданский закон, 2138–я статья), в котором прямо указано, что все обременения должен нести землевладелец. Имеется также закон о земельной реформе, которым определено, что землевладелец должен заключать соглашения с пользователями обремененной земли. Однако мы не найдем ни одного договора, в котором эти обременения были бы указаны.

Один человек прислал мне информацию: мы соприкоснулись с этим вопросом, и в «Латвэнерго» сказали — только не говорите землевладельцу, иначе нам придется платить. На земле находятся постройка «Латвэнерго», постройка «Латвияс газе». А налог за это фактически должны платить собственники квартир. Нас, будто рабов, вынуждают платить вдвойне. Плюс оплачивать услуги этих учреждений. Абсурд.

— Скажите, действительно ли общая выгода государства и самоуправлений от подобного отношения, от того, что бюджет страны в значительной степени создается вымогательством, а не народным хозяйством, больше, чем суммарные потери от этого отдельных людей?

— Однозначно это потери. На сто процентов. Потому что это такой способ опустошения людских карманов, который разрушает экономику, разрушает развитие и отправляет людей в экономическое изгнание.

Виктор АВОТИНЬШ.

Узаконенный грабёж: налог на недвижимость, земля под домами, кадастровая стоимость